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3月25日，上海市房產新政出臺，最大的直觀沖擊莫過于限購，尤其是對非上海戶籍者。

條文：提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限，將自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上。

新政即日起執行，已經在進行交易的，以網簽時間為準。據了解，所謂5年，不得中斷，不得補交，外地人單身依舊不得在滬購房。

限購政策的緊急著陸，交易市場中出現一種尷尬的情形，就接受到的咨詢及承辦案件，梳理出如下狀況：

1、網簽時，買受人已符合滿2年的購房資格，在新政(滿5年)實施時，尚未過戶，雙方現存有爭議;

2、網簽時，買受人并不具備滿2年的購房資格，新政實施前已具備購房資格，但目前尚未辦理過戶手續;

3、網簽時，買受人并不具備滿2年的購房資格，但合同約定的過戶日期屆滿前(在新政實施前)已符合購房資格,現新政實施，交易出現僵局;

4、網簽時，買受人并不具備滿2年的購房資格，但約定的過戶日期前(新政實施后)才具備該資格，現交易直接陷入僵局。

5、其他。

注：此處的網簽，主要是指經中介打印且買賣雙方簽署的示范文本《上海市房地產買賣合同》。

基于因限購存在的相關問題，本律師結合相關法律規定、上海法院審判部分意見，歸納梳理下列問題：

一、網簽時，購房資格對合同效力的影響

傾向性意見：

依據京高法發[2011]400號，北京高院認為，當事人簽訂的房屋買賣合同涉及北京市住房限購政策時，法院在審理過程中，原則上以網簽合同日期作為判斷合同是否成立的重要依據之一。

上海法院審判實踐中，僅僅因買受人限購一事，對雙方所簽署的《上海市房地產買賣合同》的有效性認定一般并不存有爭議。在買受人限購問題上無法補正的話，雙方焦點往往集中在：“解除”合同及相應的違約責任認定。

二、買受人網簽時不具有購房資格，導致買賣合同無法繼續履行，買受人是否要承擔違約責任?

傾向性意見：

此處所稱的“合同”，不僅僅是指示范文本《上海市房地產買賣合同》，還包括在中介處所簽署的房地產買賣居間協議或房地產買賣協議。

一般情況下，若買受人自始自終都不具備購房資格，最終導致合同交易無法繼續履行，則應承擔違約責任。

但如何界定違約責任及違約金金額，在審判實務中，還需結合考量以下幾種因素：

1、一般要先界定限購政策的實施時間點是在合同簽署前或后;

2、買受人在新政實施前是否已經具備了滿2年的購房資格;

3、買受人是否存在怠于履行合同約定的其他義務，是否存在“多種違約情形并存”的現象;

4、合同中，買賣雙方對購房資格一事是否作出特殊約定，如免責規定或補正措施(另行確定備買受人等，此環節系糾紛多發區域)。

5、購房資格的具備，一般是買受人單方義務，但不判除個案中，出售人同樣存有過錯。

6、其他。

三、簽署《上海市房地產買賣合同》時不具備購房資格，約定的過戶日期屆滿前已具備相應資格，買受人可否主張繼續履行合同?

傾向性意見：

基于購房資格的確認界線是網簽時，若買受人簽署買賣合同時尚處于限購之列，則無法依照原合同辦理過戶，除非雙方重新網簽合同。

但對于“重新簽署”的性質常常存有爭議，意味著雙方將再次坐在談判桌前，交易受阻的風險明顯加大。

若確實無法協商，買受人多以“繼續履行”訴請法院，但該環節涉及到購房款資金等因素，故需做好訴前策略可行性分析。

四、出售人置換房屋時可能面臨限購問題，即新政實施后，原已網簽房屋買賣合同的出售方因不滿5年資格等，短期內無法再行購房，可否主張解除合同?

傾向性意見：

該問題從情理而言，有些憂傷。

但從合同約定或法律規定角度，出售人置換房屋的本意并非履行合同出售房屋的目的，不存在合同目的無法實現的客觀基礎，故出售人一般無法享有合同約定或法定的解除權。

五、出售人在合同約定過戶日期屆滿前，能否以買受人不具備購房資格為由，拒絕配合履行合同相關義務?

傾向性意見：

買受人是否屬于限購之列，系房地產交易中心審核為準，若確實存有無法過戶事由，可能出具《不予辦理房地產交易、過戶通知》或其他答復。

個案審判中，關于買受人限購一事，法院有時也會以征詢函形式向房產交易中心詢問買受人的購房資格問題。

故即使買受人在合同履行中，不提供其向有關部門查詢購房資格的相關文件，出售人應應繼續履行合同，在產權過戶時如確因買受人屬于限購之列，屆時以相關部門的決定為準，再依照合同約定確定是否履行。

建議出售人在此情況下，應參考專業人士的指導意見，以免由守約方突變成違約方。

六、因限購問題，買賣交易無法繼續，買受人可否要求居間方承擔賠償責任?

傾向性意見：

居間方應嚴格執行上海市住房限購政策，不得違反限售規定從事房地產經紀業務。

在實務中，存有個別中介人員以“包裝”為由，為促成雙方簽約，非但未審慎核查買受人的購房資格，而且在其不具備購房資格的情況下，承諾其可以購買。

在買受人向出售方承擔違約責任時，買受人向居間方主張賠償損失，獲得法院支持，依買受人、居間方過錯程度，法院酌情判決居間方賠償額度，個案中，幾萬甚至幾十萬等。

延伸一下，在交易中若確因居間方不當行為，致使房屋出售人因政策調整而多支付營業稅等，根據上海高院意見，應根據房屋中介公司的過錯程度判令其承擔相應的賠償責任。

故，在房屋買賣交易中，各方均應加強善意、謹慎義務，一旦出現交易風險，應及時委托專業律師處理，在適當時機作出恰當救濟行為，避免損失擴大化，同時有利于交易進程的推進。