最近有客戶在咨詢(xún)，房子還在按揭中，能不能再辦個(gè)抵押貸款？

這個(gè)情況還挺常見(jiàn)的，很多人買(mǎi)了房，按揭還沒(méi)還完，但手頭又急需用錢(qián)。那這時(shí)候用房子再辦一次抵押貸款，那不就解決問(wèn)題了，是吧？

先說(shuō)說(shuō)為什么大家會(huì)問(wèn)這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)就是有低息的資金需求吧。

買(mǎi)房中按揭貸款是最常見(jiàn)的付款方式。很多人買(mǎi)了房，按揭還沒(méi)還完，但手頭又急需用錢(qián)。比如想裝修房子、做生意，或者有其他大額支出，再或者想進(jìn)行置換網(wǎng)貸這種短期、高息貸款。這時(shí)候，如果能用房子再辦一次抵押貸款，那不就解決了大問(wèn)題？

首先，得看看你的房子還能不能“值錢(qián)”。銀行會(huì)找專(zhuān)業(yè)的評(píng)估公司，看看你房子現(xiàn)在能值多少錢(qián)。（具體看下圖某行在庫(kù)的評(píng)估公司）也有些有系統(tǒng)價(jià)，大多參考世聯(lián)價(jià)格。

這個(gè)評(píng)估價(jià)，可不是市場(chǎng)價(jià)，通常會(huì)低一些。為啥？因?yàn)殂y行得考慮風(fēng)險(xiǎn)，萬(wàn)一你還不起貸款，銀行要處置房子，肯定得留點(diǎn)余地。（現(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)這個(gè)樣子，在做抵押時(shí)都要拉下評(píng)估價(jià)，某行一般不超過(guò)20%，也是看房產(chǎn)情況再去進(jìn)行拉價(jià)，一般偏遠(yuǎn)地區(qū)，總價(jià)低那些就費(fèi)事啦。也有很多是10%左右的，有閾值。況且審批也還會(huì)參考同一個(gè)小區(qū)最近的成交均價(jià)）

評(píng)估完后，銀行會(huì)算一筆賬：房子的評(píng)估價(jià)乘以一個(gè)比例（一般是60%到70%），再減去你還沒(méi)還完的按揭貸款。算出來(lái)的結(jié)果，就是你還能貸多少錢(qián)。

舉個(gè)例子，你房子評(píng)估價(jià)300萬(wàn)，按揭還欠100萬(wàn)，那理論上你還能貸個(gè)80萬(wàn)到110萬(wàn)左右。

但光房子值錢(qián)還不夠，你還得有房產(chǎn)證。沒(méi)房產(chǎn)證的房子，銀行不認(rèn)。而且，房子得是現(xiàn)房，不能是期房。期房連產(chǎn)權(quán)證都還沒(méi)拿到，銀行肯定不敢給你貸款。房產(chǎn)證在手，房子是現(xiàn)房，這才算過(guò)了第一關(guān)。

接下來(lái)，銀行還會(huì)看你的信用。雖然抵押會(huì)寬松比較多，但銀行也不是慈善機(jī)構(gòu)，要確保你有還款能力。

要是你信用記錄不好，信用卡逾期、貸款逾期一大堆，銀行肯定不敢借給你錢(qián)。銀行會(huì)要求你提供收入證明、銀行流水，看看你有沒(méi)有穩(wěn)定的收入，能不能按時(shí)還款。要是收入不穩(wěn)定，或者信用記錄太差，那基本就別想了，非標(biāo)也非不了，換產(chǎn)品轉(zhuǎn)做機(jī)構(gòu)吧，利息就肯定會(huì)高很多的了。

另外，房子的產(chǎn)權(quán)得清清楚楚，不能有糾紛。要是房子被法院查封了，或者產(chǎn)權(quán)不明確，銀行肯定不會(huì)同意貸款。

之前有寫(xiě)過(guò)一篇類(lèi)似的科普文，可以去看看：房產(chǎn)抵押貸款全攻略：7步走，輕松搞定資金難題！

這些條件都符合了，那就可以開(kāi)始辦貸款了。流程其實(shí)和第一次抵押差不多，但也有自己的特點(diǎn)。先得向銀行提交申請(qǐng)，填一堆表格，還得準(zhǔn)備身份證、戶口本、房產(chǎn)證、收入證明、銀行流水這些材料。（看銀行看產(chǎn)品）

評(píng)估完了，銀行就開(kāi)始審核你的申請(qǐng)。這個(gè)過(guò)程可能短則幾天，長(zhǎng)則幾周。銀行會(huì)綜合考慮你的信用、收入、房子的價(jià)值等因素，決定能不能給你貸款，能貸多少。要是銀行覺(jué)得沒(méi)問(wèn)題，就會(huì)和你簽貸款合同。簽合同的時(shí)候，一定要仔細(xì)看清楚條款，別到時(shí)候后悔。

合同簽完，再搞抵押登記。

登記完了，銀行就會(huì)把錢(qián)打到你指定的賬戶上。

再說(shuō)說(shuō)二次抵押貸款的一些問(wèn)題點(diǎn)。（理論上房子有空間有價(jià)值的情況下可以繼續(xù)三押、四押等）

首先，利率會(huì)比第一次抵押高一些。畢竟，房子已經(jīng)抵押過(guò)一次了，銀行覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)大，自然要提高利率。

其次，貸款額度可能沒(méi)你想的那么高。畢竟，房子的剩余價(jià)值有限，銀行也不會(huì)給你貸太多。

再者，還款壓力也得考慮清楚。要是你還不起貸款，銀行可能會(huì)處置你的房子，到時(shí)候可就麻煩了。

還說(shuō)一下，不是所有銀行都愿意做二次抵押貸款。有些銀行可能覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)太大，不愿意做；有些銀行可能對(duì)房子的剩余價(jià)值要求比較高；還有些銀行可能對(duì)借款人的信用要求特別嚴(yán)格。

還有就是結(jié)清按揭再重新抵押的了，這個(gè)相對(duì)復(fù)雜一點(diǎn)，但利息低，會(huì)涉及到贖樓墊資，之前聊了比較多次，

附上相關(guān)鏈接：必看！贖樓墊資的關(guān)鍵步驟和注意事項(xiàng)

舉個(gè)栗子：A名下有一套房子，市值300萬(wàn)，按揭尾款還有100萬(wàn)。他最近急需一筆資金用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，但又不想把按揭結(jié)清。所以他自己去申請(qǐng)個(gè)二押。銀行接下來(lái)對(duì)他的房子進(jìn)行了評(píng)估，評(píng)估價(jià)為280萬(wàn)。比如按照60%的抵押率計(jì)算，A的二次抵押貸款額度為168萬(wàn)，減去按揭尾款100萬(wàn)，實(shí)際可貸金額為68萬(wàn)。銀行最終批了60萬(wàn)給他，年化4%，還款方式為等額本息，貸款期限為5年。

整體下來(lái)當(dāng)然比自己瞎整網(wǎng)貸那些好啊，額度在這，年化也在這，怎么都比其他貸款好對(duì)吧。

但這個(gè)情況對(duì)比贖樓墊資后再做一押感覺(jué)又虧點(diǎn)，當(dāng)然，也是結(jié)合自身資金、時(shí)間等情況綜合去考慮。

房子有按揭也能辦抵押貸款，但得符合條件，還得選對(duì)方法。