房產抵押貸款具備利率相對較低（目前上海最低可做到2.25%）、貸款期限較長（最長可達30年）、審批率較高以及還款方式靈活等特點。

如果需用錢進行周轉，房產抵押貸款不失為一個明智的選擇，貸款額度可做到房產評估值的6-7成，個別銀行可做到9成甚至超成！！

那么我們在上海辦理房產抵押貸款有哪些需要注意的地方呢，下面一起來看看吧！！

一、貸款利率額度

全國利率下調，目前上海地區最低利率已經可以做到2.25%了，多數人可以辦到的利率在2.5%-2.9%之間，申請起來還是非常劃算的，貸款100萬一年利息也才2萬5左右。

貸款額度一般可以做到房產評估值的6-7成，個別銀行可做到房產評估值的9成甚至超成！！

辦抵押還要看名下是否有公司，有公司辦經營貸，無公司辦消費貸：

①經營性抵押貸

企業需要錢來周轉，比如買材料、支付訂單什么的。銀行會根據房產的價值，給你一筆錢，前提是要有公司。

利率大概在2.3%到4%之間，最高能借到8000萬。一般從申請到拿到錢，需要7到20個工作日。

②消費性抵押貸

家里要裝修，或者想出去旅游，需要一筆錢，比較個人化。

利率通常在3.4%到4.8%，還款期限可以從1年到20年，時間越短，利息也越少。

房產抵押貸款的申請材料包括但不限于房產證、身份證、收入證明、征信報告等。以下為詳細清單：

消費貸款：

身份證、七天內詳版征信、收入證明、戶口本、房產證、婚姻證明、一年明細流水。

經營貸款：

身份證、征信報告、戶口本、房產證、婚姻證明、營業執照、一年經營流水、上下游合同、公章。

辦理房產抵押貸款還需要看自身是否符合條件，相關要求如下：

【借款人】

年齡要求：通常，借款人年齡需在60周歲以下，部分銀行可做到65歲，但最高不超過70周歲。年齡過大被銀行拒貸的可能性很大。

婚姻狀況證明。

收入證明：必須提供相關文件以評估您的還款能力。一般要求收入能夠單倍覆蓋月供。

信用記錄：銀行會審查您的負債情況、逾期記錄和信用查詢次數。一般要求最近兩年內沒有連續三個月逾期、累計6個月逾期，最近三個月查詢不超過4次，半年不超過6次，資產負債率控制在房產總價的75%以內。

法律糾紛：若您有涉訴或不良記錄，應提前告知，避免產生不良影響。

房地產、金融、銀行、證券、公職人員等人群大部分銀行無法接受其作為借款人，但少部分銀行可接受其作為抵押人。

盡量不要借網貸，不要有逾期，養好征信，征信查詢多的話可以過一兩月再去申請，網貸多可以先還清一部分再申請貸款。

銀行一般都會要求借款人提供個人征信情況。如果征信上有信用污點,銀行為了規避自身風險,就會提高貸款利率，并且適當降低貸款額度。

大多數銀行都需要借款人提供流水，流水不夠的話建議提前增加。

【抵押物條件】

房齡限制：大多數情況下，房產的年限不應超過30年，但某些特殊房產如老洋房可能例外。老破小房產可抵押銀行不多，以下是同事整理的關于上海可做老破小的幾家銀行：《上海老破小抵押難申請？有哪些銀行可供選擇？【老破小產品匯總篇】》可以做個參考。

抵押類型偏好：住宅類房產通常比商業用途房產更受歡迎，目前市面上可貸的房產類型還是挺多的，有住宅（最高可做到9成，甚至超成）、別墅、公寓、經濟適用房、辦公樓、廠房、商鋪、寫字樓等。

①住宅最受銀行歡迎，抵押成數可做到6-9成

②別墅、公寓成數在5-7成

③經濟適用房、辦公樓、廠房、商鋪、寫字樓等成數在5-6成

產權人信息：產權人與借款人應為直系親屬關系，部分銀行接受第三方房產抵押。

面積和區域：住宅房產的面積通常需超過50平方米，小于50平方只有少部分銀行可做。

產權清晰：必須確保產權無糾紛，且具備交易條件。

共有情況：若房產為多人共有且無親屬關系，可能會增加申請的復雜性。

房屋狀態：需明確房產是否有現有抵押。

持有時間：大部分銀行要求房產持有時間超過6個月，部分銀行接受新產證，拿到房產證的時間小于6個月申請貸款相對麻煩一點。

如果房屋還有未結清的貸款，可以直接做二次抵押（需要有余值），也可以將未結清貸款結清再做一次抵押（比較劃算）。

小孩房，老人房，老破小只有少部分銀行可做，建議提前看好產品。

【公司相關要求】

公司存在：申請經營貸款名下必須有公司，可以考慮收購一家一年以上公司，提前3-6個月開始規劃，以便享受到更優惠的貸款條件。

營業執照：多數銀行要求公司成立滿一年，少數銀行接受新注冊或新入股的公司。

經營流水：需要提供至少半年的經營流水記錄。

經營單據：需提供購銷合同、進貨合同等經營相關的文件。

公司類型：需確認公司是否屬于銀行禁止的行業。

申請抵押貸不需要公司，但申請抵押經營貸是需要公司的。

沒有公司但想做經營貸的話最好是過戶一家公司到自己名下，當然也可以申請抵貸不一。

像房地產、金融、娛樂類等禁入行業的話，一般很難申請到貸款。

小產權房、部分公房、未滿 5 年的經濟適用房等特殊性質的房產，通常無法用于抵押貸款。

注意，在申請房產抵押貸款前一定要記得及時開通大額轉賬功能并定期確認，長時間不使用可能會導致限額降低。注意限額問題，避免支付額外的過橋費用。

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