到底要不要提前還房貸，是擺在趙忠面前的一個(gè)難題。

他是豆瓣“喪心病狂攢錢小組”成員。這個(gè)小組里約有63萬人。最近，趙忠在小組里曬出了手機(jī)上的銀行還款申請(qǐng)，內(nèi)容顯示，按揭貸款總額約125萬元，已經(jīng)通過了提前還貸申請(qǐng)。但是他又猶豫了。

他給南方周末記者算了筆賬，自己的房貸利息在4.9%，抵押貸利率3.85%，原本用抵押貸款償還房貸是合算的買賣。但隨著2024年11月以來各大銀行房貸利率下調(diào)，趙忠不知道應(yīng)該提前還貸，還是等到2025年1月新的LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）出臺(tái)后再?zèng)Q定。

像趙忠一樣糾結(jié)的購房者或許不在少數(shù)。

2024年以來，央行三次下調(diào)LPR，減輕了購房者還貸壓力。根據(jù)央行公布的最新數(shù)據(jù)，2024年10月個(gè)人住房貸款規(guī)模企穩(wěn)，明顯好于前9個(gè)月月均減少約690億元的情況，以及2023年同期水平。

這是否意味著，越來越多的購房者選擇把錢捏在手里，而不是還給銀行？

房貸利率下調(diào)之后，很多購房者陷入要不要提前還貸的糾結(jié)中。視覺中國 圖

“兄弟你還是還貸吧”

“從2024年前三季度數(shù)據(jù)來看，個(gè)人住房貸款余額還在減少，說明今年提前還款的買房者不在少數(shù)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)南方周末記者說。

根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù)，2024年前三季度個(gè)人住房貸款余額37.56萬億元，而2023年底的這個(gè)數(shù)字為38.17萬億元，2022年底為38.91萬億元。

嚴(yán)躍進(jìn)向南方周末記者解釋，一是新購房者數(shù)量大幅下降，二是已購房居民的還款速度快速增加，二者因素疊加，最終才會(huì)導(dǎo)致貸款余額減少。

更重要的是，雖然房貸利率連續(xù)下調(diào)，但存款利率也在大幅下跌。

2023年8月底，央行近年來首次下調(diào)存量首套房貸利率。2024年2月、7月、10月，央行再次對(duì)存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整。

南方周末記者咨詢了上海一家大型國有銀行以及兩家股份制銀行，得到的回應(yīng)是，目前的首套房貸利率在3%以上，相比前兩年已經(jīng)下降不少。但相應(yīng)地，存款利率也普遍跌至2%，意味著金融市場投資回報(bào)始終低迷。

上述豆瓣小組一位成員用自己的銀行存款利息回答了趙忠的提問，一筆五萬元的三年期存款，年化利率僅為1.9%，另一筆三萬元的兩年期存款，年化1.45%，該成員回復(fù)說，“都不知道要怎么理財(cái)了，兄弟你還是還貸吧。”

過去，居民們習(xí)慣將手中余錢投入各類理財(cái)產(chǎn)品，期望以此獲得高于房貸利率的回報(bào)。但依據(jù)當(dāng)前的金融市場利率水平，買房人無法獲取較高的投資回報(bào)，將“提前還貸”當(dāng)作一種資產(chǎn)配置的邏輯就依然存在。

“堵住了轉(zhuǎn)貸的口子”

從2024年9月開始，“提前還貸”的趨勢有所放緩。

從數(shù)據(jù)來看，2024年前三季度個(gè)人住房貸款余額數(shù)字分別為38.19萬億元、37.79萬億元、37.56萬億元。對(duì)比2023年末的38.17萬億元，二季度環(huán)比降速為1.05%，三季度減緩至0.61%。換言之，盡管2024年的貸款余額持續(xù)減少，但三季度已經(jīng)出現(xiàn)改善。

“之前提前還款猛漲，部分原因是因?yàn)榇媪糠抠J和經(jīng)營貸利差，有人借經(jīng)營貸還房貸了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向南方周末記者解釋。

據(jù)唐琳觀察，2023年受房地產(chǎn)市場下行影響，原先占到銀行貸款業(yè)務(wù)大頭的個(gè)人住房貸款并不景氣，為彌補(bǔ)住房貸款增長乏力造成的缺口，不少銀行都采取了低利率吸引客戶的促銷手段，加大個(gè)人消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款拓展力度。唐琳就職于某全國性股份制銀行的貸后管理部門。

這種做法客觀造成了“增存量”利差。客戶在同一家銀行貸款，會(huì)出現(xiàn)經(jīng)營貸或消費(fèi)貸利率明顯低于房貸的情況，貸款置換服務(wù)出現(xiàn)。貸款置換也被稱為“轉(zhuǎn)貸”，是指借款人用利率較低的新貸款代替利率較高的舊貸款，從而實(shí)現(xiàn)降息的目的。

唐琳回憶，直到2024年二季度，全國房貸利率仍在5%左右，但此時(shí)部分省市的經(jīng)營貸和消費(fèi)貸利率已經(jīng)跌至3.5%，有房產(chǎn)抵押的，甚至能做到“2”字頭。

直到2024年9月，央行第二次對(duì)存量房貸利率進(jìn)行下調(diào)。頭部銀行已于10月對(duì)符合條件的存量房貸利率進(jìn)行批量下調(diào)至LPR-30bp，部分銀行也將于11月開始實(shí)施新的定價(jià)機(jī)制，允許借款人動(dòng)態(tài)申請(qǐng)調(diào)整加點(diǎn)值和重定價(jià)周期。

“降低存量房貸利率，相當(dāng)于堵住了利用經(jīng)營貸或者消費(fèi)貸轉(zhuǎn)貸的口子，降低了提前還貸的可能性。”張大偉說。

關(guān)鍵在于個(gè)人投資收益

國泰君安參考了全國銀行間同業(yè)拆借中心發(fā)布的 RMBS（住房抵押貸款支持證券）條件早償率指數(shù)的編制方法，設(shè)計(jì)出居民早償率指標(biāo)（CPR），這一指標(biāo)用來衡量提前還貸的情況。

結(jié)果顯示，2024年2月開始，居民早償率指數(shù)加速上行，并于4月達(dá)到37%的歷史高位，相當(dāng)于每100個(gè)購房者中，有37人選擇了提前還貸。直到2024年10月，居民早償率降至不到15%，接近2020年同期水平。

直接原因無疑是房貸利率下調(diào)所致。據(jù)新華社報(bào)道，截至10月28日，已有21家全國性銀行完成批量調(diào)整，共計(jì)5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調(diào)。另外，各地方法人銀行也已在10月31日完成批量調(diào)整。

中國人民銀行行長潘功勝在9月份國務(wù)院新聞辦舉行的發(fā)布會(huì)上指出，利率下調(diào)政策或?qū)⒒菁?000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數(shù)約在1500億元左右，有助于促進(jìn)擴(kuò)大消費(fèi)和投資，也有利于減少提前還貸行為。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼向南方周末記者分析，降低存量房貸利率意義重大，除了有效降低購房者還款壓力，還有助于縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎堆提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為。

但這仍不會(huì)改變提前還貸的根本原因，“關(guān)鍵還是存款利率和投資收益太低了，之前有能力還款的買房者已經(jīng)還得差不多了。如果個(gè)人投資收益沒有明顯改善，沒有人會(huì)后悔提前還款。”張大偉說。

? （應(yīng)受訪者要求，趙忠、唐琳為化名）