自2021年《民法典》施行后，南京、蘇州、濟南、昆明等地的住房部門陸續出臺相關政策，旨在解除以往對“帶押過戶”的限制，以解決實務中因房貸未清而導致的房屋過戶難問題。此舉一出，不但節約了二手房買賣中當事人的時間和金錢成本，而且提升了二手房交易的安全性，并被視為活躍地產需求市場的重大舉措。

那么，究竟什么是“帶押過戶”？“帶押過戶”的法律依據是什么？目前在政策落地實施過程中又有怎樣的亮點？下面小編就同大家一起分析。

一、什么是“帶押過戶”？

所謂“帶押過戶”，指其上存在抵押的房產進行上市交易，無需先行還貸或墊付，即可在登記中心實現抵押變更、轉移登記及新抵押設立。

原《物權法》第191條第2款規定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”

也就是說，在以往國內的二手房交易市場中，若對其上存在抵押的房產進行買賣，要么該買賣已經獲得了抵押權人銀行的同意，要么已經由新的房產買受人替債務人向銀行還清按揭貸款。并且，以往只有在房屋買受人替借貸人向銀行還清按揭貸款時，才能為房產辦理解押程序，從而辦理過戶手續。可見，以往的抵押二手房買賣，不但要求賣方花費大量的時間和精力籌措資金以及辦理相關流程，而且很有可能使得買受人因無法辦理過戶手續而面臨交易風險，并極大地損害了二手房的市場流通性。

二、“帶押過戶”的法律依據

近年受新冠疫情的影響，住房按揭貸款還款在實踐中會面臨一定的困難，房屋出賣人無須提前還貸、無須墊付資金的“帶押過戶”，不但能在一定程度上緩解二手房交易市場的困境，而且符合《民法典》物權編的“物盡其用”原則，其法律依據為《民法典》第406條之規定。

《民法典》第406條第1款規定：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。”

為了充分發揮物的效用，促進交易便捷，本條承認了抵押權的追及效力，允許抵押人在抵押期間轉讓抵押財產，在沒有事先約定的情況下無需抵押權人的同意。在《民法典》第406條的已生效施行的背景下，“帶押過戶”是本條規范在二手房買賣市場中的具體實踐，各地相關部門通過對“帶押過戶”的具體程序設置，實現了實定法與司法實踐的緊密結合。

三、“帶押過戶”的落地實施

1.無時差同步登記

根據昆明市自然資源和規劃局、昆明市住房和城鄉建設局聯合印發的《關于推行存量房“帶抵押過戶”合并登記的通知》，根據通知中所包括的二手房“帶押過戶”合并登記業務流程、申請材料和貸款申辦條件，二手房“帶押過戶”實現“只進一個窗口、提交一套材料、辦理一次業務”，即可完成房屋產權過戶、買受人新設抵押權和轉讓人原抵押權注銷多個登記事項同步完成，并頒發新的不動產權證書和不動產登記證明。此類業務“一次申請，全部搞定”的做法，將所需時間由過去的3個月壓縮至現在的3天。

2.提存賬戶資金監管

濟南市在“帶押過戶”辦理程序中引入公證“提存賬戶”，通過在資金監管協議下進行交易的方式，實現了對買賣雙方的交易保障。在交易未完成之前，所有資金均由該賬戶監管，確保資金安全，如果發生由于交易風險或者意外導致交易失敗的情形，資金將原路返還，從源頭上避免了資金糾紛的產生。

令人驚喜的是，多地已紛紛涌現“帶押過戶”的成功案例。蘇州張家港在9月初，成功辦理全市首筆二手房“帶抵押過戶”登記和按揭貸款業務。福州市不動產登記中心也已于9月15日上午完成了首批政銀合作“帶押過戶”項目。

四、結語

《民法典》作為社會生活的百科全書，是一部固根本、穩預期、利長遠的基礎性法律。《民法典》中的一系列制度構造，為國家治理中的重點、難點為問題的解決，以及相關配套制度的實施提供了私法上的依據，此種理念在本文所討論的多城市試點放開“帶押過戶”即有所體現。在《民法典》的保駕護航下，二手房帶押過戶”交易模式通過“一次申請，全部搞定”的同步登記以及一系列公證組合服務，實現了法律規定所倡導指引的保障交易安全、降低交易成本的立法價值取向。