本報記者朱海洋

對農民來說，手中的土地和住房由于受諸多因素制約，無法拿來用作貸款的抵押物。今年8月，國務院印發《關于開展農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點的指導意見》（以下簡稱《意見》），明確指出要穩妥有序開展“兩權”抵押貸款業務?！皟蓹唷钡盅嘿J款終于有了政策的支持。而在浙江，“兩權”抵押貸款已多有實踐和探索。日前，記者親赴海鹽縣和樂清市，進行了調查。

“牛棚鴨舍”都能抵押貸款

陸建明原是浙江嘉興市海鹽縣青蓮生豬專業合作社的社員，以經營生豬養殖、飼料零售為主，2013年豬場被關停后，他先后流轉近500畝土地，轉型種植業。不久前，搭建新大棚又急需用錢，若是以往，陸建明會急著到處籌資?？蛇@次，他不緊不慢，一證在手，為他貸得了180萬元。

陸建明手中的證叫《土地流轉經營權證》。在《意見》出臺之前，按照法律規定，農村土地屬集體所有，不能用于擔保抵押。海鹽獨辟蹊徑，從明晰產權入手，通過確權頒證，將土地的所有權、承包權和經營權予以分離。2009年，海鹽縣組建土地流轉與產權交易中心，一來可規范土地流轉，并提供一條龍服務，二來“首吃螃蟹”，為流入戶辦理《土地流轉經營權證》，以供其抵押貸款所用。但土地確權頒證是項浩大的工程，對此，海鹽采取“根據需求頒證”的做法，即有農戶提出貸款需求時再行頒證，不搞全面開花。

有了前端規范化的土地流轉審查，金融機構對“土地面積是否準確、土地是否存有糾紛”等憂慮自然化解，為解決貸款難邁出了關鍵的一步。

海鹽農信聯社業務管理部總經理姚月勤介紹，在貸款時借款人除了提供《土地流轉經營權證》外，還需提供地上附著物情況說明資料、同意放棄地上附著物處置權與經營收入權承諾書，以及發包方同意流轉、抵押或轉包方同意再流轉、抵押的意見書。

對抵押物的價值評估，海鹽采取農信聯社與經營者協商評估或委托第三方評估。陸建明告訴記者，他的農場當初是先評估396畝土地流轉經營權的剩余價值（主要由流轉價格、支付價款和租金實際支付剩余期限組成）；另外還評估了80畝鋼管大棚、633平方米生產用房、200立方米冷庫的價值，這些屬于地上附著物的投入及預期收入。“也就是說，流轉土地上的‘牛棚鴨舍’都能抵押貸款?！标懡鬟@樣解釋。按照“所抵押貸款金額一般不超過評估認定價值的70%”標準，260萬元的評估價，陸建明獲得了180萬元的抵貸金額。銀行規定還款期為一年內，所貸款項必須用于農業生產經營、農業開發等。簽訂抵押貸款合同后，陸建明只需到縣里土地流轉中心辦理抵押登記手續，一周內便可拿到貸款。

倘若一旦借款人無法按時償還，怎么辦？姚月勤介紹，銀行可采取兩種處置方式，一種是通過發包方再次流轉，與后續經營者協商承擔貸款責任，另一種是通過法律訴訟解決，由法院通過調解或拍賣處置。

據介紹，為了降低金融機構的經營風險，海鹽對土地流轉審查十分嚴格，還建立了“縣、鎮、村、經營主體”四位一體的土地流轉風險保障金，以消除糾紛隱患；銀行方面，則加強準入管理，并設定貸款到期日早于流轉費繳納時間半年以上，以便一旦出現貸款風險，可有足夠的處置時間。由于土地經營權抵押貸款運行機制日漸成熟，目前海鹽另外兩家銀行也開始涉水這一業務。

農房“死產”變“活錢”

家住樂清市城南街道朋岙村的陳先生，從事服裝批發生意多年，因年前備貨所需資金額度較大，12月8日，他向當地農商銀行申請農房抵押貸款，三天不到，35萬元的貸款便順利到賬。而之前，陳先生已辦過數次該業務，每次都幫忙解了燃眉之急，他直呼方便高效。

樂清是溫州模式的主要發祥地之一，個私經濟活躍，農民創業熱情高，為了降低農民的融資成本，早在上世紀九十年代后期，樂清便啟動農房產權登記，看到這一契機，樂清農商銀行率先推出農房抵押貸款業務。此后其它銀行紛紛跟進，這一業務很快在樂清推廣。

2005年后，由于政策收緊，樂清的農房抵押登記業務一度被叫停。所幸在2009年，考慮到農民融資和經濟發展的實際需求，溫州同意樂清在進一步加強風險防控的情況下，再度嘗試農房抵押登記。

調整后，審批條件更加嚴格。記者看到，陳先生在申請抵押貸款時，需向銀行遞交“兩證”和“三書”，前者系其房屋所有權證和集體土地使用證，后者則是指“抵押物非唯一住房確認書”、所在村集體“同意抵押物處置證明書”和“處置人不再申請宅基地承諾書”。

農房的價值怎么評估？樂清農商銀行風險合規部總經理高燕介紹，一般采取專業房產評估機構估價或自行協商估價等靈活作價方式，抵押率則根據借款人的還款能力、房產變現能力等多個因素確定。為避免重復抵押，樂清市規定，借款人在簽訂貸款合同后，須向房管登記機構辦理抵押登記。

高燕說，對于風險控制，銀行有著一系列嚴格措施?！笆紫?，我們十分重視第一還款來源，比如自有資金、收入來源等，以及把好資金用途關；其次，我們對第二還款來源，即房產變現能力實行差別對待，合理控制抵押率，一般不超過房屋評估價的60%；同時，限定農房只能為產權人本人貸款抵押，不得為他人提供擔保。多管齊下來防患風險。”

記者了解到，在樂清，農房抵押貸款年限多設定為最高3年，如今程序已十分簡便，最快一日內便可放貸，對一些優質客戶，利率也有多種優惠，因此，受到樂清農民廣泛歡迎。數據顯示，目前樂清市25家金融機構中，有16家開辦農房抵押業務，2008年以來已累計發放貸款400多億元。

一旦發生還貸逾期，怎么辦？樂清規定，需要處置抵押物時，需在保證抵押戶基本安居所需的前提下，按照“農對農轉移、地隨房走”的原則處置，受讓方不遷移戶籍關系，不改變雙方集體經濟成員身份。目前在法院、房管等部門配合下，樂清的農房流轉市場已十分完善。

據介紹，由于審批和風險管控嚴格，多年來，樂清市的農房抵押貸款逾期率僅在0.3%左右，即使在新一輪擔保鏈繃斷風波中，農房抵押貸款平均逾期率也只有0.62%，并且不存在風險傳遞，因此被銀行業普遍看好。

抵押貸款仍有諸多困境

盡管海鹽和樂清兩地的探索已有多年，但仍面臨不少制約。以土地經營權抵押貸款為例，由于海鹽當地土地流轉租金多為按年支付，因此導致經營權價值偏低，影響融資額度；與此同時，像果樹、休閑農莊等產出較慢，常出現資金需求期限與抵押期限不匹配的情況，到了還款期時，經營者常面臨籌資難的困境。

對銀行來說，一年一付的租金支付方式，加上地面附著物價值的不確定性，無論是自然風險還是市場風險，都有可能直接影響土地流轉價值，而這些因素都將給金融機構放貸帶來一定風險。

截至目前，海鹽聯社已發放土地經營權抵押貸款179戶，涉及金額近2.4億元，去年已出現首例不良貸款，經過近一年的處置，這筆涉及247萬多的貸款，僅收回5.9萬，銀行損失超241萬。

與土地經營權的抵押貸款類似，當前農房抵押貸款難以運行，其中最大的制約，也就是缺乏法律法規的支持與保護。在實踐中，農房普遍無產權證書，其抵押法律效力也受到諸多限制，而之所以能夠在樂清實現，則完全是靠地方政策來調整。

但即使在農房流轉市場相對完善的樂清，一旦抵押物被處理時，也面臨諸多限制，例如：被處置方、受讓方、村集體三方權責和利益關系尚未明確，產權移交過程亟待規范。記者了解到，由于經濟欠發達區域的農房處置變現困難，為了控制風險，樂清市金融機構普遍不愿接受這些農房作為抵押物，當前農房抵押大多在建成區范圍內，致使該利好政策的受惠面受到局限，一些偏遠農村的農戶經營、農業生產融資仍相對困難。

浙江大學公共管理學院土地管理系教授吳宇哲認為，需盡快明晰土地經營權和農村住房財產權的產權，“如果借款人產生違約，對于土地經營權和農村住房如何處置，目前尚缺乏制度安排。這樣的話，銀行就不會大規模介入，從而農村土地的資本功能就難以實現?！?/p>

在吳宇哲看來，因為農村土地的交易有著“成員權”的限定，簡單說，就是只有本村村民才享有權利。只有打破這種分割，讓土地作為市場要素“流通”起來，其資本功能才能真正實現。