經常被人問到房產抵押貸款的細節，今天有空，我將流程詳細給拆解給大家看，也是把在自己從業十年的經驗跟大家做一個分享，希望對大家融資有所幫助！

先解釋下什么是房產抵押貸款，它和按揭有啥區別 。

房產抵押貸款是你將已經持有房產（不管是全款還是里面有按揭都可以）抵押給銀行，銀行根據客戶指令放出貸款的這樣一個操作。

按揭呢，本質也是抵押貸款，但它的用途是用于購房，而房產抵押貸款的用途則是消費（小額）或者經營（大額）。

抵押貸款的意義，是為了提升經濟。

因為：消費是GDP的重要指標，占比約為60%，通過刺激消費從而優化工廠效率，提升人民群眾收入。

而通過經營用途發放給小微企業貸款，則可以幫助占中國經濟絕大多數的小微企業在行情好的時候擴大利潤，行情不好的時候雪中送炭，因為恰恰是這些企業構成了中國最堅實的經濟基礎 。

所以，銀行通過對這兩方面的信貸政策，從而起到調控宏觀或微觀經濟的作用。

那下面咱們再看看到底應該如何申請辦理房產抵押貸款 。

抵押貸款需要的材料有：

針對借款人：身份證，戶口本，結婚證或離婚證與離婚協議，征信；

針對抵押物：不動產證書；

針對到底是消費還是經營用途的證明文件：收入證明或營業執照；

針對還款來源：佐證還款能力及流水是否符合貸款性質的銀行流水；

準備好以后，銀行就分五個步驟來進行貸款審核：

一、先看人

再好的抵押物，借款人的資質不行一切白搭，所以要看幾點：

1、征信是否符合要求，比如負債是否特別高；信用卡有沒有刷爆；最近申請貸款次數多不多，一般要求兩個月內不要超過4~6次以上貸款查詢 。

2、離婚協議上是否對該抵押物進行了確權，是否有潛在的債務風險，比如有的離婚協議上，標明此房產在孩子滿18歲的時候過戶給孩子。

則該抵押物的產權在此時雖然在父母名下，出于對未成年人的保護，也是無法抵押的。

再比如離婚協議里有潛在的債務未履行：每月給孩子多少錢，約定給對方多少錢等，都要算入借款人的負債當中去 。

二、看抵押物

一個流通性好，成長性高的抵押物（房產）可以防止發生違約風險后可以及時處置該資產以及保障借款本金的安全 。

所以，現在主流接收的抵押物就是住宅房，像公寓、寫字樓、廠房、經濟適用房、拆遷安置房等資產由于過戶較為復雜且買房較少所以很難抵押。

在普通住宅房（不含經濟適用房和拆遷安置房）里，一般是根據房產評估價的60%~70%去給額度，比如700萬的房產，抵押貸款的金額一般在420萬到490萬之間，如果里面有按揭100萬，還要扣除100萬以后，則可貸320萬到390萬，這就是房產的二次抵押 。

如果你的資質比較好，房產的流動性和成長性也比較好，那可能會比其他人貸出更多的額度 。

當然，上面說的房產評估價會隨著時間和市場的變化而變化。

所以，說句題外話：沒有永恒的優質資產，只有不斷地去優化資產配置才可以長期跑贏通脹 。

三、看營業執照和收入證明

營業執照的年限反映了該企業注冊時長，企業越長理論上推演企業家管理企業的水平和做生意的經驗可能也就越足，也就越能抗風險，因此貸款的利率可能會有一定的優惠。

除此以外，還要看這個公司是否有司法訴訟，一般以企查查的為準，一些小的民事糾紛問題不大，涉及到刑事問題則肯定不能予以通過 。

收入證明，則有固定格式，如果企業有模板也可用原有模板，不強求 。

四、看銀行流水

銀行流水就是你的借記卡往來賬明細，反映的是一個人的賺錢能力和生意性質，這些對貸款的還款方式和性質都會有直接的影響 。

征信有問題怎么處理？

如果是因為信用逾期造成的，不要慌，有當前逾期，就立馬還款。逾期初期向銀行說明。很多逾期并非刻意為之，而是忘記了還款日。這時候，要第一時間聯系銀行、貸款平臺，說明自己并非有意逾期，并及時還清借款。

如果當前逾期已經還請了，但是征信系統沒有更新，你需要立即提出異議或者給出非逾期證明。一般來說，逾期不超過2次，銀行還是會酌情處理，房屋抵押貸款也是可以通過的，但一定要及時還清賬款，否則逾期就會一直跟著你。如果是因為查詢超了，可以匹配對查詢寬松的銀行產品。

如果以上所說都不是造成征信不良的原因，只能通過時間來消磨了，根據《征信管理條例》規定，征信系統每5年更新一次，5年后會清除5年前的不良記錄的，需要注意的是這個5年的期限是從實際還款日開始，而非應還款日。

房屋抵押看負債嗎？

在蘇州辦理房屋抵押銀行貸款中，如果借款人征信不好，逾期次數過多，或者是最近一期有逾期還款，那么對房屋抵押銀行貸款的申請都是非常不利的。同樣的，就算借款人征信過關，但是負債過高，也會直接被銀行拒貸。

負債通常是借款人還款能力的提現，假如借款人月總收入是1萬，但是每月的貸款加上信用卡月還款就有7000的負債，那么這種情況下的房屋抵押貸款申請是不容易被銀行審批的，因此建議，個人負債率最好是控制在70%以下，最多也不要超過80%，否則就難以申請到貸款。

比如某個人的流水都是每個月固定的工資轉入則該人流水就是受薪人士，長期的抵押貸款可能比較適合他。

也有些人的流水是經常和不同的人之間往來轉賬，也備注有貨款，則這些流水可以被認定為生意流水，對申請抵押貸是有幫助的。

有些人的流水可能都不足以支撐現有的房貸負債，這時銀行的意見一般都會審慎，不會予以批準 。

銀行流水一般在銀行APP里都可以轉出，注意要留有交易對手信息 。

審核流水的時候需要把夫妻之間轉賬，銀證轉賬，股東轉賬扣除，剩余部分為實際收入，則可納入核算。

以上呢，是一些基礎材料，基本就夠了。

如果遇到特殊情況，比如房齡大則需要調房子的檔案，如果申請人年齡大了，可能還需要提供子女作為共借人，則子女的一些基本材料也要被納入申請材料中來 。

五、批復、抵押、放款

后面的事就簡單了，銀行根據資料進行審批，通過以后就會通知借款人來簽借款借據，通俗說就是打張借條，后面安排抵押手續。

現在都是房產局聯網，在行里直接辦理，辦完后等抵押手續完成就可以根據客戶的要求，安排放款了 。

以上就是房產抵押貸款的全部流程，實際辦理過程中，會遇到很多復雜問題，歡迎私信小編，也歡迎各位收藏，轉發，交流投資經驗！

其實生活中，不少朋友都有被他人請求擔保的事情，這并不稀奇。可是大多數朋友并不知道，當貸款人無法償還貸款、拒絕償還貸款時，貸款機構有權要求擔保人來償還貸款。

什么是擔保人？

根據責任范圍，擔保人分為一般擔保人和連帶責任擔保人。

無論哪一種，都是需要承擔擔保責任，當借貸人不履行還款義務時，擔保人需按照約定承擔并履行義務進行還款。

但是一般擔保責任和連帶擔保責任也存在差異：一般擔保責任的擔保人一般只承擔第二順位償債義務，只是在主債務人不履行還款義務時，有代為履行的義務，起到的是補充作用；連帶責任的擔保人與主債務人為連帶債務人，即債權人在擔保范圍內，可以向債務人求償，也可以向擔保人求償，債權人無論選擇誰，債務人和擔保人都無權拒絕。

換句話說，連帶責任擔保人與主債務人的權利義務及其責任問題適用于連帶債務的法律規定；一般擔保人與主債務人間不存在連帶債務問題，只是在擔保人向債權人履行債務后，擔保人對主債務人享有追償的權利。

為他人擔保有哪些風險？

1、擔保人有可能成為被告！

無論是主觀還是客觀，只要借貸人惡性違約，那么貸款機構就會貸款機構就會通過法律途徑追討欠款，在無法想借貸人成功追討債務之后，他們有權對擔保人進行控告。

2、擔保人有可能會有財產損失！

貸款機構無法對借貸人成功追討債務時，會對擔保人進行追債，擔保人若同樣無法履行償債義務的，可能會通過法律途徑對其名下資產進行申請查封，甚至走到法拍的流程。

3、為他人擔保增加本人名下負債！

貸款機構一般會將擔保人名下的擔保貸款直接認定為負債，即擔保人擔保多大金額的貸款，就被認定名下增加多少負債額度。有不少朋友在購買房產時，才發現因為自己為他人擔保貸款導致自己負債太高而無法申請購房按揭貸款。

4、即使借貸人死亡，擔保人也許償還結清貸款。

無論什么情形，只有貸款結清之后擔保人才能抽身而退。即使借貸人去世，擔保人也無法中斷貸款償還義務。

因此，雖然增加擔保人可以讓借貸人更容易申請到優質貸款產品，但對于擔保人來說有百害而無一利。

一

關于負債

1. 信用卡負債

1）信用卡負債率大于80%有負面影響，嚴重者直接被拒貸。

計算公式：已用額度÷授信額度×100%＝負債率

2）申請貸款時，銀行會通過你的月收入計算你能接受的月還款能力，也就是你在還多少錢的情況下沒壓力，從而保證你不會發生逾期，銀行也順利收回本金。

計算公式：月收入-信用卡月還款額-貸款月還款額＝你能接受的月還款額

注：銀行根據這個額度給你批款。

3）信用卡如何計算月還款

比如：你的信用卡已用額度為6萬，貸款負債為0，你的月收入2萬。

雖然你信用卡用了6萬，下個月需要還款6萬，但銀行并不會把你信用卡月還款額計算為6萬。

計算公式為：信用卡已用額度÷10＝信用卡月還款額。

按照上面的例子計算：

你能接受的月還款額＝2萬-（6萬÷10）＝1.4萬

2. 貸款負債

1）貸款月還款額，因為貸款都已經是分期了，每月還款額很明確，把所有貸款月還款額相加就可以了。套用公式就能計算出你能接受的月還款額。

2）房貸不計入負債，是的，按揭住房貸款的月供是不計入負債的，所以計算公式中不用減房貸月供。

注：除按揭房貸以外的房貸類型是計算負債的。

比如：你的信用卡已用額度為6萬，信貸月還2000元，按揭房貸月供3000元，你的月收入2萬。

你能接受的月還款額＝2萬-（6萬÷10）-2000元＝1.2萬（銀行根據這個額度給你批貸款）

二

關于逾期次數

1）近兩年不超連三累六：即兩年內信用卡和貸款逾期連續不超3次，累計不超6次。

2）兩年外征信做參考，銀行審批貸款并不是只看兩年內的征信，即使兩年內征信良好，但兩年外征信逾期嚴重，風控也會把兩年外的逾期做為審批參考依據，有導致審批降額或拒貸的可能。

3）逾期金額1000元以內可不算作逾期，部分銀行會把1000元以內的逾期看做是客戶非惡意逾期，審批貸款時可以不算作逾期。

三

關于查詢次數

在征信最后面查詢記錄一欄里，可以看到查詢次數的情況，里面包含查詢日期、查詢機構、查詢原因。

在查詢原因里可以看到貸款審批、信用卡審批、貸后管理、保前審查等記錄，銀行根據查詢原因和查詢時間計算你的查詢次數。

1）貸后管理不算查詢次數，你在銀行申請信用卡或貸款成功放款后，銀行會不定期的查看你的征信，目的也是讓銀行自己放心，這個行為并非你主觀意愿的，所以不算做查詢次數。

2）信用卡審批、貸款審批算作查詢次數，這兩個原因是你主動申請才會查詢的，有時候也可能是你無意識中點了手機上的網貸導致的，但無論是你有意識還是無意識，只要顯示了就算作查詢，沒有特殊情況可言。

3）同一銀行多次查詢算一次查詢次數，這里是有時間限制的，同一銀行查詢間隔太長就不行了，這里沒有明確的標準，在我看來10天以內的都可以溝通。

部分銀行沒有開放這個政策，之前給客戶操作招商銀行，他們就是只看查詢次數，無論是否同一銀行查詢，沒有商量余地。

4）近半年超過4次查詢有拒貸風險，根據上面查詢次數的介紹，計算自己近半年的查詢次數。

四

關于賬戶狀態

最容易忽視的一項，但很重要。

位置在信用卡和貸款顯示近兩年逾期的表格中，在表格最左面有個「賬戶狀態」。賬戶狀態分為正常、凍結、止付、呆賬、銷戶、未激活。正常狀態是最好的。

其中凍結和止付需要修改為正常狀態才可以申請，帶證件去銀行柜臺辦理即可修改。呆賬是直接被拒的，有的人呆賬金額顯示0元，但同樣拒貸。