《中國科技投資》汪下弟

各地都在嚴格監管經營貸流入房市，然而這條“灰色產業鏈”卻“野火燒不盡”。

日前，監管嚴查經營貸流入房市。而多位上海地區助貸從業人士向記者表示，仍可以操作經營貸用于支付購房首付，只是貸款周期稍有延長，且貸款利率相較于去年稍有上浮，一般在3.85%-4.8%。

上述助貸人士的服務費在1%-3%，根據客戶需要包裝的材料收取相應的費用，若客戶申請經營貸但名下無公司，助貸人士還可幫助客戶過戶一家公司，且提供經營流水以及發票等資料，收費標準最高為3%。另外記者了解到，通過這些與銀行有合作關系的助貸機構申請貸款，貸款額度遠高于客戶自己去銀行申請的額度。對此助貸人士表示：“與銀行雙方是合作關系”。

經營貸款利率微漲

公司過戶后即可申請貸款

“上海地區做抵押貸款的（個人客戶），10個有9個都不是用來經營的，都是用來買房的”，一位公司注冊地在上海的助貸從業人員何西（化名）告訴《中國科技投資》記者。

何西提到的經營貸款，全稱是個人經營性貸款，是指銀行向借款人發放的用于借款人流動資金周轉、購置或更新經營設備等合法生產經營活動的貸款。

今年以來，各地監管部門均在嚴查經營貸款違規流向房市。此前，上海銀保監局稽核調查發現123筆、3.39億元經營貸和消費貸涉嫌被挪用于房地產市場。

經記者多方了解，流向房市的經營貸款規模難測，具有很強的隱秘性。助貸人士李南（化名）介紹稱，“申請經營貸款用于首付，可以將貸款辦理在客戶的父母、兄弟姐妹、子女（滿18歲即可）、朋友名下，銀行不會追查這么多層，但肯定不能辦在客戶以及配偶名下。”

李南解釋了其中的原因，“現在國家有政策嚴打銀行貸款流向房市。客戶申請房貸，銀行需要考察客戶的負債情況，看征信報告，查首付款的來源，做風險評估。若客戶負債和首付金額差不多，銀行會要求先把負債結清才能辦理房貸。”

記者從四位上海地區助貸人士處了解到，經營貸款的利率相較于去年的3.85%略有上浮，一般在3.85%-4.8%區間。何西透露，“去年做抵押利率在3.85%，很容易批款，但今年由于國家政策調整，一抵利率在3.85%-4.35%之間，十年先息后本，二十年等額本息”。另一助貸從業人員王一（化名）表示，現在經營貸款利率相較于去年有所上升，在3.85%-4.15%，客戶條件稍好的在4%左右。

“現在一般都做經營貸款，去年最低是3.2%，目前基本上都是4%”，另一位貸款中介小劉（化名）告訴《中國科技投資》記者，剛有同事辦理了一筆經營貸款，總貸款金額是311.55萬元，年利率3.85%，每期還款9624元，十年先息后本。

然而，辦理經營貸款也有相應條件，一是需要名下有公司，二是有可用于抵押的房產。但據助貸人員介紹，即使名下沒有公司，也有辦法辦理經營貸款。

何西表示，“如果客戶名下無公司，（我們）可以幫客戶過戶一家公司，過戶費用一般在6000-8000元不等。一般把抵押貸款辦理下來，一年就可以提前還款，公司用不到了可以提前吊銷。另外，客戶也可以自己找公司過戶，但要求公司至少注冊時間滿一年，不帶投資、美容美發、基金等敏感字眼，還要用銀行系統核實一下公司有無案件糾紛、財務報表漏稅等情況，確保公司的安全性。”

李南也表示可以承辦，“經營貸款首先需要過戶公司和營業執照，需要向銀行提供經營場所、經營流水，客戶可能比較難操作，可以交給我們，一條龍服務，即過戶營業執照、實地考察、第三方收款（專款專用）。”

墊資費日利率萬分之七

中介服務費最高三個點

另外，助貸人員介紹稱，用作抵押的房產若仍處于按揭貸款中，可以墊資贖樓進行一抵，或者直接做二抵，但是二抵的利率相對較高且可申請貸款額度較少。若抵押房產是清房，可直接做一抵。

李南向記者介紹道，涉及到未清房的住房用作經營貸款的抵押物，需要提前償還按揭貸款，不過可能需要償還提前還款的手續費、用于贖樓的過橋資金等。

“房子如果還在按揭中，想做一抵需要贖樓，把上家銀行的貸款還清，相當于拿了一個清房房本，重新抵押到另一家銀行。會有專門的第三方贖樓公司幫客戶把欠款還了，但這筆墊資需要一筆費用，按天計算，基本上墊資時間15-20天，日利率萬分之六至萬分之八不等，正常情況下是萬分之七，按照萬分之七計算，按揭欠款300萬元，300萬*萬七*15天，一共需要3萬多的墊資費”，何西告訴記者。

提供上述服務的中介均需要收取一定比例服務費，一般在1%-3%左右。李南坦言稱，“我們這邊收取服務費1%-3%，比如貸款額度10萬元即收取1000-3000元不等。至于是按照1%收費還是3%收費，主要看客戶的資料是否滿足條件，如果我們直接拉客戶去銀行面簽，客戶經理表示沒問題，那么我們就收取1%；但是客戶這邊什么材料都沒有，需要我們去包裝各種材料，協助客戶辦理貸款，那么就要收取3%。”

李南向《中國科技投資》記者表示，客戶也可以自己去銀行申請貸款，但是通過第三方出的整合方案融來的貸款肯定要比自己去銀行申請的貸款高很多，大概要多出50%-67%，“有些客戶剛開始如果找我們融資能夠融到100-150萬元，但自己辦理只能貸到20-30萬元。”

“我們是走線下申請，去哪家銀行辦理貸款、找誰辦、怎么辦，都是很具體的問題，我們會幫你對接到具體的銀行客戶經理，落實到某個人身上就很簡單”，何南繼續表示，“我們和銀行都是合作關系，不合作上海有那么多家銀行，為什么要在這家銀行的這個支行辦理，每一家銀行審核都是具體到某個人來負責，都要經過支行行長的同意，特別是房子抵押肯定需要行長簽字的。”

然而，除了李南承諾“經營貸款”可以盡快到賬，另外幾位中介均表示需要提前一個月的時間開始籌備。

李南稱，“我們都有在做經營貸款，做出來的方案需要按照銀行的政策和季度信貸額度來制定，3-5個工作日可以解決完，要得急的話1-3個工作日，資金就能打到賬戶。”

何西向記者表示，“至少要騰出1-2個月的時間來辦理信貸資金，時間要充足；如果資料齊全也要15-20天來準備，因為過戶營業執照、制作經營流水等均需要時間準備。”王一則稱，現在辦理經營貸款的時間有延長，稍微留個5-7天，時間上比較靈活，這邊辦理的客戶一般辦下來都是25天左右。