由于低迷就業數據引發衰退擔憂，市場大幅上調了對美聯儲降息的預期，9月降息50個基點已經被完全消化。上周，美國最受歡迎的30年期住房貸款利率，暴跌至15個月來的最低水平。受此提振，抵押貸款申請大幅增加。美聯儲寬松預期在緩解購房者壓力的同時，也有望打破目前低迷的市場環境和消費者情緒，從而提振行業前景。

貸款利率大幅回落

抵押貸款銀行家協會（MBA）周三表示，30年期抵押貸款的平均合同利率下降了27個基點，至6.55%。這是自2023年5月以來的最低水平，也是兩年來的最大單周降幅。與此同時，15年期貸款利率從前一周的6.27%降至6.03%，可調利率抵押貸款的利率從6.22%降至5.91%。

在美聯儲議息會議后，美國勞工部月度就業報告顯示，7月份失業率躍升至4.3%，引發了人們對經濟衰退迫在眉睫甚至可能正在進行的擔憂。受此影響，2年期和10年期美債收益率單周下跌超40個基點，并拖累了與之密切相關的抵押貸款利率，這為數百萬美國家庭尋找新家帶來了一線希望。

為了應對疫情后的通脹壓力，美聯儲在2022年和2023年的激進加息，將聯邦基金利率推至上世紀80年代以來的最高水平，并從去年下半年開始將政策利率保持在5.25%-5.50%的范圍內。

隨著房價和借貸成本的上漲，美國住房市場變得越來越難以負擔。最新數據顯示，6月美國樓市新屋銷量5.1萬套，為2023年11月以來最低值，成屋銷售連續34個月同比下滑。房價方面，新屋中位價環比持續走高，而成屋中位價則連續兩月創歷史新高。

房利美（Fannie Mae）發布的7月份住房情緒指數，也表明了這種情況。房利美表示，只有17%的受訪者稱現在是買房的好時機，低于6月份的19%。此外，35%的人表示他們會繼續租房，而不是買房，這是自2011年以來的最高比例。

房利美首席經濟學家鄧肯（Doug Duncan）在一份聲明中表示：“目前，很難說這是簡單的買家疲勞，還是對市場更大的失望感，但我們認為，如果這一趨勢繼續下去，這可能會產生重要影響。”

市場靜待轉機

上周美聯儲連續第八次維持利率不變。決議聲明刪除了“高度關注通脹風險”的常用措辭，取而代之的是承認政策制定者現在“關注其雙重任務的雙向風險”。美聯儲主席鮑威爾在隨后的發布會上表示，9月降息已經進入視野，只要經濟數據能夠有進一步進展。

就業市場的松動提振了這種希望，多位美聯儲官員在講話中也暗示了這點。舊金山聯儲主席戴利本周表示，在局面明朗后，美聯儲將準備好采取對于經濟而言必要的行動。她認為，未來幾個季度將有必要進行政策調整。

聯邦基金利率期貨顯示，市場為美聯儲今年降息的定價超過了100個基點，美聯儲可能需要連續降息來應對經濟面臨的潛在風險。

美國房地產市場人士認為，近期經濟不確定性、高房價和高利率持續對銷售端形成壓制，買家陷入觀望的同時“鎖定效應（lock-in effect）”打壓了供給。

隨著美聯儲重啟降息可期， 為一些在利率較高時入場的買家提供了再融資和減少還款的選擇。去年10月，30年期抵押貸款利率一度達到7.9%。MBA表示，再融資指數上周躍升近16%，至兩年高點661.4。購房抵押貸款申請上漲0.8%，是一個月來首次上升。包含再融資和購房的抵押貸款申請總體指數增長6.9%，達到今年以來的最高水平。

根據洲際交易所的ICE抵押貸款監測，自2022年以來，超過400萬筆抵押貸款的利率為6.5%或更高。而房地美的數據顯示，全美超過六成的抵押貸款利率低于4%。這表明，對于很大一部分房主來說，抵押貸款利率仍然需要大幅下降，才能使再融資成本變得有價值，吸引他們購買新房并讓現有房屋進入市場，帶動流動性。

(本文來自第一財經)