涉商品房糾紛案件的司法裁判事關人民群眾的住房權益，事關房地產市場的健康發(fā)展。近年來全市涉商品房糾紛案件審判工作情況如何？濟南法院為維護人民群眾合法權益，規(guī)范房地產市場交易秩序采取了哪些有效措施？

8月14日，濟南中院召開商品房買賣合同糾紛案件審判情況新聞通報會。通報會上，濟南中院副院長李會德通報近五年來濟南法院商品房買賣合同糾紛案件審判工作情況，民五庭庭長孫紅巖公布商品房買賣合同糾紛典型案例，宣傳處處長許輝主持新聞通報會。

濟南法院商品房買賣合同糾紛案件審判工作情況

近年來，濟南法院樹立“一盤棋”思想，依法履行審判職責，充分發(fā)揮司法職能，持續(xù)強化府院聯(lián)動，取得明顯成效。2019年至2023年，濟南法院共受理各類商品房買賣合同糾紛案件31182件，審結27743件，調解、撤訴結案10914件，調撤率39.33%，呈現受理案件數量占比較高、群體性訴訟較多、買方起訴占比較大、雙方意見分歧較大等特點。針對審判實踐中出現的新情況、新問題，濟南法院堅持圍繞中心服務大局、強化司法為民公正司法的理念，始終貫徹依法維護購房人合法權益和優(yōu)化房地產開發(fā)企業(yè)營商環(huán)境并重的原則，加大商品房買賣合同糾紛案件審判工作力度，強化審判管理，努力提升審判質效。

一是持續(xù)優(yōu)化審判模式，助推類型化案件高效審理。在商品房糾紛案件審理中引入示范訴訟模式，對涉訴人數眾多、當事人訴訟利益同類商品房群體性案件，以人民法院發(fā)布公告，權利人申請登記的形式“一攬子”處理解決群體性訴訟。訴前調解未成功的案件轉入集團訴訟程序進行審理，所有案件以同一案號合并審理，以同一份裁判文書統(tǒng)一說理，實現了類型化案件的高效解決。

二是不斷強化對下指導，全力提升審判質效。總結審判經驗，統(tǒng)一裁判標準，制定《關于房屋買賣合同糾紛案件法律適用問題的意見》、《關于審理房屋買賣合同糾紛案件法律適用問題裁判指引》，經中院審判委員會討論通過，下發(fā)各基層法院參照適用。進一步完善對下指導方式，常態(tài)化指導與重點案件跟進指導雙管齊下，劃分指導區(qū)域，細化指導責任，保證基層請示“事事有接應”、“件件有答復”。針對影響質效指標的共性短板問題、重大涉群體性訴訟風險、新型疑難復雜問題，重點關注、跟進指導、動態(tài)監(jiān)測，預判案件受理、審理、執(zhí)行風險情勢，共商風險隱患防范措施，妥善化解矛盾糾紛。

三是積極推進繁簡分流，促進爭議快速化解。針對商品房合同類案件數量大、情況不一的特點，實施“繁案精審”、“簡案快審”。對于事實清楚、證據確實充分、法律適用明確的案件由立案庭商品房糾紛速裁法官對案件獨任、快速審理；對于疑難復雜、具有典型性意義、未納入集團訴訟程序審理的類型化案件首案，由業(yè)務庭精審合議庭審理，作出示范性判決，對類案裁判形成指引和參照，再由速裁法官對其他類型化案件獨任、快速審理，在統(tǒng)一裁判尺度的同時，確保高效為當事人化解矛盾，保障當事人合法權益。

四是持續(xù)強化府院聯(lián)動，協(xié)同推進糾紛高效化解。定期與相關職能部門召開聯(lián)席會議，交流開展住建領域矛盾糾紛防范化解工作情況，分析問題成因，探討解決辦法，總結推廣經驗。堅持將非訴訟糾紛解決機制挺在前面，與市住建局聯(lián)合發(fā)布《關于在濟南市住房城鄉(xiāng)建設領域落實“總對總”在線訴調對接機制的試點工作方案》，依托人民法院調解平臺，引導當事人通過調解化解住建領域矛盾糾紛。建立重大案事件通報預警機制，及時向相關職能部門通報情況，加強交流，共同協(xié)商，及時采取有效措施防范風險隱患，維護社會穩(wěn)定。

法護安居，穩(wěn)進無虞。新形勢下，濟南法院將持續(xù)深化商品房糾紛案件專業(yè)化審判機制，不斷提升商品房糾紛案件辦理質效和辦案效果，做實做細府院聯(lián)動舉措，提升綜合治理效能，拓展司法服務半徑，以高水平司法護航房地產領域高質量發(fā)展。

商品房買賣合同糾紛十大典型案例

1、開發(fā)商違反預約合同違約賠償案

【簡要案情】趙某與山東某置業(yè)公司簽訂《商品房認購協(xié)議》一份，約定趙某認購山東某置業(yè)公司開發(fā)的商品房一套。合同簽訂后，因房屋價格上漲，山東某置業(yè)公司拒絕繼續(xù)簽訂本約。趙某訴至法院，要求解除雙方簽訂的《商品房認購協(xié)議》并要求山東某置業(yè)公司賠償差價損失。

法院認為，雙方簽訂的認購協(xié)議屬預約合同，是獨立的合同，雙方應按協(xié)議約定履行各自的義務。一方違反預約合同應承擔違約責任，但預約合同的違約賠償范圍不同于本約合同的違約賠償范圍。預約合同違約導致守約方喪失了就簽訂正式商品房買賣合同進一步磋商的機會及簽訂合同的可能性，并非獲得商品房本身的利益，故違約賠償數額宜參照締約過失責任中的信賴利益損失進行考慮，結合違約方的過錯程度、守約方的損失情況、違約方的獲益情況等酌情認定。

【典型意義】房地產交易市場中，開發(fā)商與購房人簽訂預購協(xié)議或認購協(xié)議，約定具備商品房預售條件時與購房人簽訂正式商品房買賣合同，但因商品房價格發(fā)生大幅變化，開發(fā)商或購房人拒絕繼續(xù)履行預約合同，另行出售或另行購買商品房可能獲得更大利益。在利益驅動下，一方違反預約合同約定，拒不與對方簽訂正式商品房買賣合同，該種違約行為給對方造成相應的機會損失，違約方應向守約方承擔違約責任。法院參照信賴利益損失認定原則，判決違約方向守約方賠償損失，既有利于平衡雙方利益，又有利于維護誠實守信的市場交易原則。

2、開發(fā)商對其虛假宣傳行為承擔締約過失責任案

【簡要案情】某房地產公司在其網站、樓盤宣傳頁及某視頻媒體上發(fā)布銷售廣告，宣傳該樓盤項目有北京某知名院校合作辦學的小學、度假酒店、三甲醫(yī)院、500米內地鐵、文旅商業(yè)街等多項配套設施。但其向趙某實際交付的商品房項目并無上述配套設施，趙某訴請某房地產公司對其虛假宣傳行為承擔損失賠償責任。

法院認為，某房地產公司在樓盤預售階段對項目開發(fā)規(guī)劃范圍之外的配套設施、綠化景觀、醫(yī)療教育等進行虛假宣傳、夸大宣傳，該宣傳內容作為要約邀請雖不計入合同內容，但開發(fā)商的虛假宣傳或夸大宣傳行為違反了先合同義務，應當承擔締約過失責任，對購房人的損失進行賠償。

【典型意義】房地產開發(fā)公司在商品房預售階段進行虛假宣傳、夸大宣傳，對商品房的居住或投資價值具有一定的提升作用，進而對供求關系產生積極影響，需求量上升，商品房價格亦會隨之提升，由此給購房人造成相應的損失，人民法院依法維護誠信經營，打擊虛假宣傳，判決房地產開發(fā)公司對其虛假宣傳行為承擔賠償責任，在維護廣大購房人合法權益的同時，有助于規(guī)范房地產市場交易秩序。

3、逾期交房違約金根據守約方的實際損失予以調整案

【簡要案情】王某與濟南某商品房開發(fā)公司簽訂《商品房銷售合同》，約定濟南某商品房開發(fā)公司逾期交房時，每逾期一日，違約金以購房款總額為基數，按日萬分之一計算，且上限不得超過購房款總額的2%。后濟南某商品房開發(fā)公司逾期交房，王某訴請逾期交房違約金，并主張合同約定的違約金數額過低，要求按逾期交房的實際損失予以計算。

法院認為，當事人以合同約定的違約金過高或過低為由要求調整逾期交房違約金的，應以守約方的實際損失為標準予以調整。損失數額難以確定的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產機構評定的同地段同類型房屋租金標準確定。開發(fā)商要求調低違約金數額的，上浮實際損失的30%作為應付違約金的標準；買受人要求調高違約金數額的，以實際損失數額作為應付違約金的標準。故判決濟南某商品房開發(fā)公司按實際日租金標準向王某支付逾期交房違約金。

【典型意義】違約金兼具補償性和處罰性的雙重性質，商品房買賣合同約定的逾期交房違約金數額低于購房人的實際損失的，對購房人訴請將違約金標準調高至實際損失數額的請求予以支持，既有利于補足守約方的實際損失，亦能夠提高開發(fā)商的違約成本，督促其按期交付符合合同約定的商品房。同時，對于商品房買賣合同約定的逾期交房違約金數額過分高于購房人的實際損失的，根據法律規(guī)定，亦可根據開發(fā)商的請求，將違約金數額調整至實際損失的1.3倍，體現違約金制度對于守約方補償和對于違約方懲罰的雙重作用。

4、購房人因他人違建訴請開發(fā)商逾期辦證違約金案

【簡要案情】濟南某置業(yè)公司與霍某簽訂《商品房買賣合同》，約定霍某購買商品房一套，濟南某置業(yè)公司應當在商品房交付使用后360個工作日內，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。商品房交付后，因其他樓棟部分業(yè)主未取得相關行政審批手續(xù)，擅自利用樓頂露臺進行違法建設，導致濟南某置業(yè)公司無法辦理首次登記，霍某無法辦理產權轉移過戶登記手續(xù)，遂訴請濟南某置業(yè)公司支付逾期辦證違約金。

法院認為，開發(fā)商逾期辦證違約責任的歸責原則為過錯責任原則。濟南某置業(yè)公司作為出賣人已按合同約定向產權登記機關提交了相關產權登記資料，完成了合同義務。涉案商品房未能完成產權登記的原因系其他購房人的違法建設行為所致，并非濟南某置業(yè)公司的過錯行為導致，故霍某訴請該公司承擔逾期辦證違約責任，于法無據，不予支持。

【典型意義】房地產開發(fā)企業(yè)逾期辦證違約責任的歸責原則為過錯責任原則，在其將商品房按約交付給買受人后，即完成了房產的交付義務，對于個別買受人接收房產后的擅自改建、加建行為，房地產開發(fā)企業(yè)不負有管理的職責與義務，而對個別購房人的違建行為進行單獨權利限制，既能夠合理保護其他購房人的合法權益，也有助于為房地產開發(fā)企業(yè)營造良好的營商環(huán)境。

5、開發(fā)商拒不為購房人開具購房發(fā)票案

【簡要案情】山東某開發(fā)公司與張某簽訂《商品房銷售合同》，約定張某購買商品房一套，山東某開發(fā)公司自張某支付購房款后為其開具正式購房發(fā)票，且如因該公司原因致張某不能在房屋交付后720日內取得所有權證書的，山東某開發(fā)公司承擔逾期辦證違約金。因張某支付購房款后，山東某開發(fā)公司一直未向其開具正式購房發(fā)票，致張某未能取得房屋所有權證書，張某訴請該公司承擔逾期辦證違約金。

法院認為，根據合同約定，山東某開發(fā)公司應在收到購房款后積極履行向張某開具正式購房發(fā)票的義務，為張某提供辦證條件，但該公司在辦理完畢該商品房項目的首次登記后，仍未向張某出具正式的購房發(fā)票，導致張某未能在房屋交付后720日內辦理房屋產權證書，山東某開發(fā)公司應向張某承擔相應的違約責任。

【典型意義】新建商品房轉移登記的辦理程序是：先由開發(fā)企業(yè)辦理首次登記，再由購房人持身份證明、契稅完稅證明等申請不動產轉移過戶登記。在購房人申請轉移過戶登記環(huán)節(jié)，須由購房人持房地產開發(fā)企業(yè)開具的購房發(fā)票等資料向稅務部門提出申請，稅務部門審核后出具契稅完稅證明，否則將無法辦理產權過戶登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應遵循誠實信用原則，全面履行自己的義務，及時為購房人開具發(fā)票，提供辦證條件，以維護負責任企業(yè)的良好形象。

6、開發(fā)商逾期交房致解除購房合同、貸款合同案

【簡要案情】某置業(yè)公司與周某簽訂《商品房買賣合同》，約定周某購買商品房一套，購房款總額為110萬元，首付款40萬元，剩余70萬元以按揭貸款方式支付；若某置業(yè)公司逾期交房超過180日時，周某有權解除合同。后周某與某銀行簽訂《個人購房借款/擔保合同》，約定按揭貸款70萬元，該款項已支付給某置業(yè)公司。后某置業(yè)公司逾期交房超過180日，周某訴請解除購房合同、個人貸款合同，某置業(yè)公司返還首付款，支付已償還貸款本息，剩余貸款本息由該公司一并支付。

法院認為，購房合同約定某置業(yè)公司逾期交房超過180日后，周某有權解除合同，故周某訴請解除合同應予支持。購房合同解除后，商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求一并解除商品房擔保貸款合同，應予支持。合同解除后，某置業(yè)公司應向周某返還首付購房款本息，支付已償還貸款本息，剩余貸款本息亦應按周某與某銀行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》的約定向周某承擔償還責任。

【典型意義】商品房按揭是一種融資購房的消費方式，融資和買賣均是構成要素之一，排除任一部分都不能完成商品房按揭業(yè)務，因此，商品房買賣合同和抵押貸款合同在經濟上具有共存性、整體性的關系，在法律上是相互聯(lián)結的關系，二者的結合創(chuàng)造了新的交易功能。基于此，商品房買賣合同的效力、履行或解除均關系抵押貸款合同的目的能否實現。因開發(fā)商違約導致購房合同解除時，商品房擔保貸款合同的目的無法實現，購房人訴請一并解除的，應予支持。唯有合同主體全面履行各自的義務，才能確保購房合同與貸款合同同軌履行。

7．開發(fā)商安裝消防門致車位無法正常使用案

【簡要案情】某開發(fā)公司與李某簽訂車位買賣合同，約定李某購買某公司開發(fā)的某住宅項目地下車位一處，總價款為165000元。車位交付使用一年后，某開發(fā)公司在李某購買的車位旁安裝消防門，致使車位無法正常使用，某開發(fā)公司擬通過退回車位管理費或轉抵物業(yè)費的形式解決問題，李某不同意，訴請解除車位買賣合同。

法院認為，某開發(fā)公司交付的車位在地下人防門開啟時被占用，致使車位無法正常使用，車位買賣合同的目的無法實現，某開發(fā)公司構成根本違約，李某要求解除雙方簽訂的車位買賣合同于法有據，應予支持。

【典型意義】隨著人們生活水平的提高，車輛已普遍成為人們的代步工具。與此同時，車位需求量也不斷增大，在選購車位時產生糾紛也越發(fā)常見。車位由于有消防栓、下水管、配電箱等公用設備設施或其他因素影響，導致實際寬度、長度發(fā)生變化，對停車產生實質性影響，致合同目的無法實現的，買方可以解除合同。

8．商品房買賣合同格式條款無效案

【簡要案情】濟南某公司與徐某簽訂《商品房買賣合同》，約定徐某購買濟南某公司開發(fā)的商品房一套。雙方同時簽訂《補充協(xié)議》，約定“自交付通知書確定的商品房交付之日起，視為該商品房已實際交付；買受人書面報修后在該三個月維修期內，出賣人僅承擔免費維修責任，不承擔租金、房屋使用費或影響使用的其他法律責任”。商品房交付時，因存在大量質量問題，如:墻面多處裂縫、地磚凹凸不平、衛(wèi)生間地漏下水不暢、地面大量積水、地磚、墻磚多處破損、樓頂大面積漏水等，徐某拒絕收房。徐某訴請濟南某公司承擔維修責任并支付維修期間的逾期交房違約金。

法院認為，上述《補充協(xié)議》約定屬格式條款，在涉案商品房存在大量質量問題，嚴重影響購房人正常居住使用的情況下，上述格式條款不合理地減輕了濟南某公司的責任、加重了徐某的責任、限制了徐某的主要權利，為無效條款，徐某有權拒絕收房，濟南某公司應向徐某承擔維修責任，并支付維修期間的逾期交房違約金。

【典型意義】商品房買賣合同是典型的格式合同。格式條款一方面可以提高交易活動的效率、節(jié)約交易成本，但也存在限制契約自由、剝奪弱勢方合法權利的弊端，一旦發(fā)生糾紛，往往使弱勢相對方的合法權益受到損害。于購房人而言，除通過法律手段進行糾正和救濟，以保證交易活動中的社會正義與公正、公平外，在購買商品房的合同簽訂環(huán)節(jié)，對格式條款應當提高辨識能力，最大限度地避免落入“陷阱”之中。于開發(fā)商而言，應遵循公平原則，確定當事人之間的權利義務，不在合同中約定明顯對購房人不利的條款，以樹立誠信經營的良好企業(yè)形象。

9．開發(fā)商未就影響房屋使用功能或價值等不利因素特別提示案

【簡要案情】某房地產公司與李某簽訂《濟南市商品房買賣合同》及附件，約定李某購買某房地產公司開發(fā)的商鋪一套。項目建成后，某房地產公司向李某交付的商鋪內北側建有一東西長3.85米、南北寬1.65米的樓梯平臺。李某主張該平臺對商鋪的使用空間及使用功能均產生不利影響，而某房地產公司向其出售該商鋪時并未就該事項對其進行特別提示，故以某房地產公司違約為由，要求其賠償損失。

法院認為，某房地產公司向李某交付的商鋪內存在樓梯平臺，而雙方簽訂的《濟南市商品房買賣合同》及附件中的戶型平面圖中均未對此進行標注，亦未就此向李某進行特別提示。該樓梯平臺的存在必然對商鋪的使用空間、使用功能及房屋價值等產生不利影響，導致李某的使用利益受損，故某房地產公司應對樓梯平臺造成李某的損失承擔賠償責任。

【典型意義】開發(fā)商對于商品房項目建設知悉規(guī)劃設計方案，并知曉消防通道、承重墻、管網線路等內部結構及布局，故對購房人負有某些不利因素的提示義務。在商品房預售過程中，開發(fā)商有義務和能力披露所售商品房的不足和瑕疵信息，不應隱瞞商品房存在問題的真實情況。若開發(fā)商違反誠實信用原則，未向購房人履行提示說明義務，而已售商品房的瑕疵影響商品房的整體使用功能和價值，可能對購房人的購房意愿產生重大影響，開發(fā)商即構成違約，應向購房人承擔違約責任，賠償其相應的損失。

10、連環(huán)買房最終買受人訴請其他買受人協(xié)助過戶案

【簡要案情】牛某與山東某置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定牛某購買山東某置業(yè)公司開發(fā)的商品房一套。后牛某與胡某簽訂《房屋買賣合同》，約定胡某向牛某購買該商品房，但牛某拒絕協(xié)助胡某辦理房屋產權過戶登記手續(xù)。胡某訴請牛某辦理房屋產權過戶登記手續(xù)，山東某置業(yè)公司履行協(xié)助義務。

法院認為，涉案商品房已辦理首次登記，具備辦理產權過戶登記手續(xù)的條件，遂判決牛某協(xié)助胡某將登記在山東某置業(yè)公司名下的房屋產權轉移過戶到胡某名下。

【典型意義】開發(fā)商開發(fā)的商品房辦理首次登記后，即具備了辦理產權轉移過戶登記的條件。房屋連環(huán)買賣中，中間各手均未辦理產權轉移過戶登記的情況下，最終買受人不再局限于合同相對性，可以一并起訴其合同相對方及各前手，要求各主體協(xié)助原告將登記在房地產開發(fā)企業(yè)名下的房屋產權轉移過戶至原告名下，以減少當事人訴累，降低交易風險，維護交易穩(wěn)定，提高交易效率。

來源丨民五庭

編輯丨侯樂鑫

審核丨許 輝