1、什么是小產權房？

小產權這個詞是民間俗稱，除開商品房其余都可以稱之為小產權。

2、小產權房分為幾種？

大約分為以下幾種、a城中村農民房、b村委統建樓、c開發商集資房、d軍產房、e公寓。

3、小產權房使用年限是多少？

深圳的小產權房有40-50-70年，土地性質是商業或工業最高年限50年，住宅用地70年，市面上很多農民房都是以永久性轉讓所有權的方式交易。

4、那么小產權房產權到期了房子還屬于自己的嗎？

深圳在2004年經過兩次統征，深圳已經沒有集體土地，全部轉為國有土地。房子是屬于自己的，土地是國家的，至于什么時候拆遷，或自動續期還是另有規劃這個zf說了算。

5、小產權房拆遷有賠償嗎？

只要不是偷建搶建，大部分都是有賠償的，其中深圳小產權房歷史遺留建筑賠償最高，作為全國最特殊，很多人就是因為深圳的小產權城市更新舊改的紅利賺的盆滿缽滿，比如；早期深圳華僑城大沖城市花園、羅湖二線插花電棚改、南山白石洲、西鄉河東舊村城市更新、寶安石巖水田舊村舊改、橫崗六約南塘坑舊改、布吉木錦灣、沙井萬豐海岸城、坂田五和樞紐舊改、沙井金蠔小鎮、沙井華僑城東塘舊改、羅湖蔡屋圍拆遷全部賠償商品房還送車位，數不勝數舊改項目多達近200個！

6、深圳小產權房遇到拆遷怎么樣賠償？深圳小產權房拆遷主要分幾種賠償方案：

一：開發商舊改更新，一般比例是1:1賠商品房《最高1：3賠償商品房》

二：ZF棚改，一般比例1:1賠商品房，回遷房，需要通過補繳地價形式轉不動產證上市交易。

三：土地整備，例如房屋征收，建地鐵，修路賠償會低一些，外地人只能賠現金。

7、購買小產權房是否占用名額？

購買小產權房不需到房管部門進行備案，不會影響購買商品房的名額。同時小產權房的交易沒有時間的限制，可以隨時入手或出手。

8、法律層面認可小產權房交易嗎？

小產權房屬于民間交易，而歷史遺留違法建筑從法院也從來不受理這些歷史遺留違法建筑買賣問題，遇到拆遷只認可實際占有人，買賣轉讓合同律師見證書，一手交錢一手交錢，交完錢馬上收房所有資料會給到買方，聽著好像不大靠譜，但時間歷史證明在深圳小產權買賣出現的糾紛案例比新房遠少的多。

9、為什么市面上的小產權房公攤面積那么大？

目前深圳市面上在售9成小產權都是投資公司整棟買下來，收購價格都在10000-25000左右一平了，加上各種精裝修，安裝電梯，各種關系這些成本，好多人因為深圳小產權價格停留在幾千塊/平的時代。然后重新包裝改造成公寓類型，因為面積小總價低更多人能接受。

10、深圳小產權房可以落戶嗎？

分區而言，龍華片區8成小產權房都可以落戶，其他區嚴一些。

落戶這個詞，按官方的解釋叫【市內移居】，意思是你要原本是就是深戶，只是掛靠在別人戶口，或者集體戶，代管戶，或者是以前在自己的房子有落戶，但房子賣掉了需遷移等等情況，需要重新將戶口在深圳市內由A轉到B，這就叫落戶！

落戶相當于留有房產記錄，這個會影響后期申請安居房，保障房，公租房。

11、深圳小產權房能抵押嗎？

正規銀行不行，民間金融貸款公司可以抵押，需要壓綠本，或合同，利息比較高。

12、深圳小產權房帶學位嗎？

深圳住宅類型的小產權房和商品房一樣，錄取后將鎖定用于申請學位的住房，小學一年級開始使用鎖定6年，初中一年級鎖定3年。

13、深圳小產權房的“兩規”和“三規”是什么意思呢？

“兩規”即《深圳經濟特區處理歷史遺留違法私房若干規定》和《深圳經濟特區處理歷史遺留生產經營性違法建筑若干規定》；

“三規”即《深圳市人民政府關于農村城市化歷史遺留產業類和公共配套類違法建筑的處理辦法》。

兩規和三規的檔案作為歷史遺留違法建筑的登記憑證，是見證城市發展的特殊時代產物，為執法部門和政府決策提供依據和參考。

14、買了深圳小產權房遇到拆遷，區分原外村民？

政府主導項目有區分！開發商主導拆遷舊改是不會區分現業主和原村民的，開發商舊改賠償只認房產證明材料，只要轉讓的手續齊全就沒問題，但是相對于原村民主來說，非原業主享受到的福利會少一些，例如搬遷費，獎勵費。

15、小產權房都有什么證件？

深圳小產權房手續有；合作建房協議，合資建房協議，集資建房合同，房屋使用權證（自制本），J產證，律師見證書，獨棟不動產權F房協意，以租代購房屋轉讓協議，農民房的手續分自建房紅本、自建房老房產證，自建房商品房，國土綠本、豬肝本，兩證一書、歷史遺留登記表、歷史遺留普查登記回執等等。

16、小產權有沒有存在一房多賣的情況？如何防患？

小產權理論上存在巨大的一房多賣風險，但實際上發生的概率幾乎可以忽略不計，可能低于萬分之一。

1、小產權都是現房交易，一手交錢一手交房，如果賣房人不是業主，怎么交鑰匙給買家？買家付完錢就要收房換鑰匙，業主怎么忽悠下一家？

2、小產權分2種，一種是大社區，一種是獨棟，大社區的小產權房管理處一般有過戶、備案、過水電的功能，如果業主已經把房賣了，帶著買家去過戶時，名字都不是他的，怎么過戶？獨棟農民房沒有過戶這一說，但有合同+律師見證，合同上注明房子每一手是怎么交易的，簽完合同，買家會拿走業主的合同原件，律師樓還有個備份，如果業主一房多賣，律師會立即阻止，要不然會吃不了兜著走。

現在是信息時代，如果業主一房多賣，這屬于經濟詐騙，起訴下，業主就列入老賴黑名單，就不能坐飛機、坐高鐵、住星級酒店、高消費。

17、什么樣的小產權不建議買？

1、國土局綠本房，有備案，無法過戶，拆遷時容易鬧糾紛。

2、占用一級水源保護區用地，壓占原水管藍線；拆遷賠償低。

3、占用高速路、快速路、主干路、廣場、城市公園綠地、高壓走廊及現狀市、區級公共設施等用地這些不建議買，拆遷賠償低。

最安全的房子是城中村里面一棟一棟的農民房，正規的村民宅基地，手續齊全，產權清晰，幾乎無糾紛，做到了以上幾點就大可安心了。

18、購買小產權房時都有什么手續？

1、合作建房合同，加律師事務所見證。（一式三份、業主、買家、律師各一份）

2、共同出資建房合同，加律師事務所見證。（一式三份、業主、買家、律師各一份）

3、房屋轉讓合同、大部分出于二手房交易。（只需要買賣雙方出面請律師事務所見證即可）

19、關于村委統建樓真的比農民房保障？

毋庸置疑，肯定的。是指品質上、規模上、物業管理上、以及居住環境上比農民房住的舒服。并不是指保障性，畢竟村委統建樓價格高于農民房的一半。所以說很多客戶覺得村委統建樓比農民房有保障？很明顯是錯誤的，根據自己需求，預算價格，購房需求，村委買不起可以先買農民房過渡，以后房子升值了可以在換村委統建樓或者商品房，不然只能錯過了。農民房此類房屋，一般為本地村民的自留地，或者說宅基地。還有一種是外地人為當地村委做了工程，無償還款而劃分給開發商的房子。此類房子一般不會太高，格局配套也不會很好，但勝在價格便宜，租售比高拆遷舊改機遇大。

20、城中村小產權房水電高？

客觀情況是，在深圳發展初期，由于基礎設施建設經費不足，許多城中村的水網電網由村委投資建設，因此，城中村原自建房大部分沒有實現一戶一表，水電費一般由物業代收繳。對于“一表多戶”的城中村，一些物業將中間環節和公共面積損耗的二次分攤直接計入水電費。當然也有存在村里或管理處加價的情況。但終歸是在一個區間范圍。

21、小產權房買賣糾紛現狀？

小產權房糾紛中的買賣糾紛，并不見得比普通商品房買賣糾紛比例高得多，糾紛核心原因在房價變化，拿2015年深圳業主違約潮來說，即便是合法商品房，因短時間內房價暴漲，業主違約比例超過了50%，房價暴漲暴跌下，違約方違約并不因為房屋是小產權還是大產權而有所不同。

22、律師事務所見證無法律效應？

很多法律人其實并不了解深圳小產權房交易的現狀，僅憑“小產權房違法，違法則風險不可控”的簡單思維做出輕率判斷，而事實上，深圳幾乎占據住房市場50%的小產權房地下交易一直存在，很多人購買，很多人投資，很多人獲益，當然也有少量吃虧了的，總體來說，有風險，但遠沒有一般法律人口中說得那么可怕。

23、村委統建樓無法過戶，還能買嗎？

目前市面上大多數統建樓開盤賣完后村委已經不出面過戶，甚至有一些公司都注銷了。都是由業主自由找律師事務所過戶，小產權房本就是沒產權證的房屋，不存在過戶一說法，村委見證也是過戶。律師事務所見證也是過戶，見證雙方房屋轉讓協議。遇到拆遷利益問題開發商只認可房屋實際占有人，律師見證書，加購房合同。原業主沒有法律依據出來鬧糾紛。

24、深圳小產權房投資機遇？

第一點剛需的福利房；小產權之所以被大眾青睞，除了房價低，交易靈活，還因為購買手續簡單，沒有月供壓力，省去了商品房的各種條條框框，剛需過渡首選。

第二點投資者的機遇：價格低無稅費、無需購房指標不占名額、總價門檻低租金回報率高、盈利空間大逢舊改身價暴漲、指標房不限售，轉手就能盈利。

不僅如此深圳不少成規模的統建樓不輸給同地段的商品房，輸就輸在不能貸款，不能使用桿桿放大收益。

25、深圳小產權房投資風險？

A.賣方債權人的查封執行，綠本房無法過戶，賣方毀約，違法建筑更安全（避開綠本房即可避免）

26、什么是回遷房？

回遷房就是開發商征收土地時，賠給回遷戶的房子。

27、回遷房是不是都有紅本，產權多少年？

深圳大部分舊改項目有紅本,一般在拆遷補償協議有體現。

產權和普通商品房一樣為70年，擁有學位，可以抵押貸款。

28、回遷房有什么風險？

主要是交易風險、項目風險、舊改周期的不確定性。

29、回遷房有什么保障？

和開發商直接簽拆遷補償協議，拆遷補償協議在國土局街道辦等備案。

30、是否限購、是否限售、能否貸款？

不限購，外地戶口可以購買、深圳多套房也可購買、香港戶籍也可購買；

不限售，拿到紅本就可以二手房交易；

不能貸款，但拿到紅本后可以抵押貸款。

31一般多久能分房交房？

拆遷補償協議一般約定具備開工條件起3年內交樓，一般開盤前分房。

項目簽約率達到80%以上，才容易判斷開工時間交樓時間，一般3-7年。

32、開發商有哪些補償?

和開發商簽約并交樓后，每月開發商會支付拆遷安置費直至交樓為止，另外還有搬家費、裝修補償等。

33、舊改投資回報率大概多少?

回遷房一般為開盤價5—7折，考慮投資周期，一般年化20%收益率。

34、為什么有人出售?

有投資客前期低價收購了農民房，啟動簽約時賣掉；

村民持有大量物業，盼到了舊改，賣出部分物業提前消費；

部分項目，有大量香港業主在轉讓回遷房。

35、回遷房有哪些戶型?

開發商會考慮回遷戶的需求，一般小戶型大戶型都會有，具體看項目。

36、買了100平，沒有100平戶型怎么辦?

一般按開盤價多退少補，部分項目有優惠的增購價。

37、如何選房，回遷房品質是否差些？

回遷戶一般在開盤前進行選房，一般搖號抽簽選房，有些項目按簽訂拆遷補償協議的順序選房，具體選房流程參考拆遷補償協議。

回遷房一般要求和開盤的商品房一樣的品質，部分項目由回遷戶選完房之后，剩余的房源開盤銷售，回遷房和普通商品房完全混在一起。

38、回遷房辦理房產證應交哪些費用？

參考拆遷補償協議相關約定，一般由開發商負責含契稅等所有稅費。

39、回遷房一般交易流程？

各個項目交易流程不同，一般要求支付定金鎖定房源，和開發商簽約時支付全部房款。

40、萬一有釘子戶怎么辦？

并不需要全體業主簽完才動工，項目可以分期建設；

村委街道辦等部門會協調，推動進展，對于釘子戶不合理要求，政府相關文件有具體措施，可以通過政府裁決強制征收，或由法院判決并強制執行。

41、回遷房的優勢是什么？

不限購（解決購房名額問題）、不限售（不受三年限售政策限制），為開盤價的3.5—6折，以首付的資金購買房子不用貸款。

42、為什么有些項目買不到？

有人賣才能買到，才形成市場，有些項目房源很少，屬于稀缺資源；

沒人賣或是價格太高，也是有價無市。

43、已經交房的回遷房項目有哪些？

華潤城、萬科星城、錦繡御園、佳兆業城市廣場等等；未來深圳土地基本由舊改供給，后續開盤的項目大多配有回遷房。