近日，記者從招商銀行上海分行獲悉，該行近日成功發(fā)放“帶押過戶”貸款200萬元，這是該行落地的首筆二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)。

當(dāng)天，記者實(shí)地走訪了解到，目前上海有工行、建行、交行、農(nóng)行、招行等10余家銀行支持辦理“帶押過戶”相關(guān)業(yè)務(wù)。

“過戶前交易房屋抵押未注銷，交易雙方簽訂‘存量房資金監(jiān)管協(xié)議’并繳入監(jiān)管資金，過戶后完成轉(zhuǎn)移登記，將監(jiān)管資金劃付至賣方抵押銀行結(jié)清原有貸款，并注銷原有抵押。”農(nóng)行上海分行業(yè)務(wù)人士告訴記者。

招行上海分行首筆“帶押過戶”業(yè)務(wù)落地

近日，招行上海分行成功發(fā)放“帶押過戶”貸款200萬元。記者了解到，招行上海分行客戶羅先生有意購買當(dāng)前租住的公寓，但房東的貸款仍在按揭中，羅先生準(zhǔn)備的首付款也不足以覆蓋，使得羅先生遲遲無法實(shí)現(xiàn)“置業(yè)上海”。

羅先生在得知招行上海分行推出“帶押過戶”業(yè)務(wù)后，第一時間聯(lián)系房東和招行上海分行個貸客戶經(jīng)理，成為了該分行“帶押過戶”業(yè)務(wù)的首位客戶。

4月11日，招行上海分行相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，通過協(xié)調(diào)，行內(nèi)各業(yè)務(wù)部門為“帶押過戶”做好系統(tǒng)準(zhǔn)備和政策支持，并緊密聯(lián)系交易服務(wù)機(jī)構(gòu)和資金監(jiān)管公司對接系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)直連，保障“帶押過戶”業(yè)務(wù)的全面開展。

一直以來，二手房交易過戶前需要賣家自籌資金以提前結(jié)清原抵押貸款，不但耗時長、資金負(fù)擔(dān)重，還存在不確定風(fēng)險。

“而‘帶押過戶’允許賣方在未結(jié)清原貸款的情況下正常進(jìn)行房產(chǎn)交易，并在資金監(jiān)管下以買家的首付款或貸款資金結(jié)清原貸款，大大簡化二手房交易的流程，降低了二手房買賣雙方的交易風(fēng)險和時間成本。”上述招行上海分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

上海多家銀行支持辦理“帶押過戶”

“上海正進(jìn)一步推進(jìn)‘帶押過戶’工作，最近我們在加緊培訓(xùn)，熟悉‘資金監(jiān)管帶抵押過戶’的交易操作流程，促成‘帶押過戶’新業(yè)務(wù)。”4月11日，上海鏈家一位房產(chǎn)中介告訴記者，辦理“帶押過戶”情況下，買賣雙方交易時間將從幾個月縮短至一個半月左右。

隨后，記者走訪農(nóng)行、交行等多家銀行和房產(chǎn)中介平臺獲悉，上海“帶押過戶”試點(diǎn)較早，業(yè)內(nèi)稱之為“帶抵押資金監(jiān)管”，由上海市房地產(chǎn)交易中心的平臺進(jìn)行資金監(jiān)管，目前有工行、建行、交行、農(nóng)行等10余家銀行支持辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。

“今年以來‘帶押過戶’業(yè)務(wù)有所增加，截至一季度末我行業(yè)務(wù)量達(dá)52筆。”交行上海分行相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹稱，目前存量房交易資金監(jiān)管平臺有10余家合作銀行已經(jīng)可以實(shí)現(xiàn)同行“帶押過戶”和跨行“帶押過戶”，操作非常方便。

據(jù)悉，上海自然資源確權(quán)登記局日前召開各區(qū)登記中心主任工作會議，進(jìn)一步推進(jìn)“帶押過戶”工作部署。會議要求，各區(qū)登記中心要按照《上海市不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》的要求，通過印制宣傳冊、設(shè)置“帶押過戶”專窗等方式，加大宣傳力度，引導(dǎo)更多的金融機(jī)構(gòu)和辦事群眾，選擇“帶押過戶”業(yè)務(wù)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)面，提高業(yè)務(wù)辦理量。

記者了解到，上海是全國最早探索帶押過戶的城市之一。早在2008年，上海市房地產(chǎn)交易中心就搭建了上海市的存量房交易資金監(jiān)管平臺，此平臺設(shè)計初衷就考慮了買賣雙方的交易資金安全，特別是賣方有抵押的房產(chǎn)交易。

在上海如何辦理“帶押過戶”？

針對具體交易流程，交行上海分行在接受記者采訪時介紹稱，買賣雙方需要簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，賣方向原抵押銀行申請“帶押過戶”，買方向該行申請商業(yè)按揭貸款。

“按照雙方約定將自有資金部分打入監(jiān)管賬戶內(nèi)，商業(yè)貸款經(jīng)過銀行審批后將資金也發(fā)放至監(jiān)管賬戶內(nèi)，所有監(jiān)管資金到賬后由登記部門出具產(chǎn)證。待買賣雙方過戶交易完成后，從監(jiān)管賬戶將資金劃付給原抵押銀行結(jié)清，注銷原抵押。”交行上海分行表示。

就余款去向，農(nóng)行上海分行業(yè)務(wù)人士向記者補(bǔ)充到，過戶后待完成轉(zhuǎn)移登記，將監(jiān)管資金劃付至賣方抵押銀行結(jié)清原有貸款，并注銷原有抵押后，余款會再劃付給賣方。

而按傳統(tǒng)模式，需要提前結(jié)清賣方貸款，再進(jìn)行過戶交易，一旦交易出現(xiàn)風(fēng)險，已經(jīng)用于結(jié)清資金是無法退回的。“為了確保交易資金的安全，通過‘帶押過戶’這一模式，這樣對賣方有抵押的交易監(jiān)管資金可以形成閉環(huán)，確保在交易無法完成時，監(jiān)管資金可退回。”銀行業(yè)內(nèi)人士分析稱。

“‘帶押過戶’業(yè)務(wù)在上海的進(jìn)一步落地，無疑可以刺激當(dāng)前二手房市場交易的活躍度。”一位鏈家房產(chǎn)中介告訴記者，交易雙方通過“帶押過戶”可以保障二手房交易資金安全，降低風(fēng)險敞口；不限制銀行卡，支付方式靈活；全線上辦理，資金流向留痕可查詢；支持定金、首付款、物業(yè)交割保證金、戶口遷出保證金、裝修補(bǔ)償款存管。

多地正推進(jìn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)

記者觀察到，除上海以外，北京、天津、無錫、東莞等全國多地近期均在進(jìn)一步推進(jìn)存量住房交易“帶押過戶”模式落地生根。

日前，天津銀保監(jiān)局發(fā)布公告稱，截至一季度末，轄內(nèi)建設(shè)銀行天津市分行、工商銀行天津市分行、中國銀行天津市分行、招商銀行天津分行等4家商業(yè)銀行已實(shí)現(xiàn)本行內(nèi)部“帶押過戶”業(yè)務(wù)投產(chǎn)落地，已實(shí)現(xiàn)投放178筆、金額1.58億元，另有多家商業(yè)銀行正在進(jìn)行系統(tǒng)測試或內(nèi)部法律審核，也將于近期實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)投產(chǎn)。

4月4日，無錫市首筆公積金貸款類不動產(chǎn)“帶押過戶”業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)了一站式辦理，將無錫自去年9月起開展的“帶押過戶”服務(wù)適用場景由商業(yè)銀行貸款延伸到公積金貸款。

“無錫在2022年已經(jīng)落實(shí)了‘帶押過戶’的政策，但前提條件是買賣雙方均為商業(yè)貸款，涉及公積金貸款類的不動產(chǎn)暫無法開展。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，此次無錫從滿足公積金繳存職工的角度出發(fā)，優(yōu)化流程、改造系統(tǒng)，聯(lián)合商業(yè)銀行開展二手房“帶押過戶”公積金貸款業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作，同時將按照先試先行、有序推廣的原則進(jìn)行。

此外，近日北京也明確啟動存量住房交易“帶押過戶”模式，不得強(qiáng)制使用過橋貸等增加客戶交易成本；東莞對于“全市通辦”的樓盤落實(shí)帶押過戶政策，非“全市通辦”范圍的樓盤且處理了遺留問題也可參照執(zhí)行等。

“各地在‘帶押過戶’方面的創(chuàng)新，說明‘帶押過戶’的推進(jìn)進(jìn)入到新階段，覆蓋面更廣。”嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，主要包括從不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)向普通住宅項(xiàng)目；住宅項(xiàng)目擴(kuò)展到非住宅領(lǐng)域；商貸領(lǐng)域擴(kuò)展到公積金領(lǐng)域等。這都說明“帶押過戶”正落實(shí)普適性的導(dǎo)向，有助于更好覆蓋各物業(yè)和各需求，進(jìn)而發(fā)揮更大的政策效應(yīng)。

上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院院長嚴(yán)榮表示，從當(dāng)前來看，由于地域差異、金融機(jī)構(gòu)以及不動產(chǎn)類型的多樣性，全面推進(jìn)“帶押過戶”呈現(xiàn)出漸進(jìn)性特征。“為減少各地交易規(guī)則差異帶來的不確定性，全國加快推進(jìn)‘帶押過戶’，需盡快實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一交易規(guī)則。”