在過去一年上海房價普遍下跌的形勢下，內環內虹口區的臨平路板塊，房價卻依然堅挺，幾乎沒有跌價！

虹口7月新房均價134720元/m2，環比上月增長8.73%。

但二手房依舊普遍下跌，尤其是老破小。

部分業主想趁這個時機，置換新房，于是降價出售現有房產，但目前市場低迷，要想促進成交，價格還得降上一降。

部分房主表示：與其降價急售，不如房產抵押。待置入新房后，再慢慢出售舊房。

那下面匯貸就以問答的形式為大家梳理房產抵押整個流程。

一、房產抵押利率額度？

房產一次抵押利率一般為2.7%-3.5%，額度一般為房產評估值的7成，部分銀行可做到9成。

房產二次抵押貸款年利率一般為2.98%-3.45%；從房產的市場評估價值中扣除第一次抵押貸款的未償還余額就是二次貸款的額度。

二、辦理房抵需要準備哪些材料？

三、貸款流程是什么？

1.提供房產證、公司情況、征信報告，用于審核是否符合貸款條件。

2.業務受理后，會進行上門實地調查經營場所，并拍照記錄，隨后上報相關資料。一般需要大約5個工作日來進行貸款批復。

3、批復通過后，簽訂合同，辦理抵押手續并出具他項權證，最后進行放款。

四、房產抵押貸款的額度受哪些因素影響？

1）房屋估值

房產抵押貸款的額度一般為房產估值的60%-70%，評估值越高,可貸額度就越高。主要影響房產估值的因素有房屋面積、周邊設施、房屋裝修等。

2）還款能力

在申請房產抵押時，銀行會要求借款人提供工資證明和流水情況。一般要求借款人收入兩倍覆蓋月供，可接受夫妻雙方收入合計。

3）個人征信

無論是哪種貸款方式,銀行一般都會要求借款人提供個人征信情況。

如果征信上有信用污點,銀行為了規避自身風險,就會提高貸款利率，并且適當降低貸款額度。

一般連續逾期不可超過3個月，三個月累計查詢次數不超過4次。

征信越好，可選擇的貸款產品也會越多。

五、房產抵押貸款能用來做什么？

大部分人群辦理房產抵押貸款都用于以下用途：

①降息轉貸

早年的抵押貸款或者按揭貸款利率基本在3.5%-66%，最近的抵押貸款利率最低已經到了2.7%，中間的差額導致部分客戶需要再次辦理抵押貸款。

②增額轉貸

當現有房產的按揭貸款余額較低，或者擁有一套全款房產，但需要資金用于其他投資或應急情況時，可以申請抵押經營貸款來滿足資金周轉需求。

③買房

利用抵押貸款可節省稅費支出。抵押貸款的利率通常較低，利率基本在2.7%-3%，通過全款買房再抵押可節省稅費支出。

六、房齡老如何解決？

老房子普遍存在停車不方便、設施老化等諸多問題，在市場上變現是比較困難的。

一般銀行都喜歡房齡在30年以內的房子，少部分銀行可接受老房齡，但可能對于借款人的要求會更高，利息會上浮。

七、借款人超齡怎么辦？

有些家庭部分房產在父母名下，子女需要抵押貸款時，往往會選擇拿父母名下的房屋作為抵押。

一般銀行要求父母年紀在65歲以下，子女自己也可以作為主貸人，拿父母的房產去抵押，這樣就不受年齡限制了。

只有少部分銀行接受65歲以上年齡，但一定不超過70歲。

如果一定要父母作為主貸人，則需要追加子女為擔保人。

八、征信不好還可以辦理嗎？

征信問題主要體現在查詢多、逾期多、負債高等幾個方面

在申請房抵之前，先結清部分貸款，或者增加抵押物，也可以采取流水賬單、存款證明以及其他資產證明來證明自己的還款能力，或選擇一些條件寬松的銀行。

如果征信實在太差，可以先做機構產品過渡，等征信正常再轉到銀行。

九、沒有營業執照怎么辦理抵押貸款？

抵押貸款主要分為經營貸和消費貸

沒有營業執照可以選擇做消費貸，但消費貸利率一般都在4%左右，沒有經營貸劃算。

目前上海房產抵押經營貸年利率一般為2.7%-3.5%，房產二次抵押貸款年利率一般為2.98%-3.45%，貸款期限1-20年期限越短利息越低，

以下是幾個常見的幾種解決方法：

①直接申請抵押消費貸款

②辦理新營業執照

③找直系親屬做借抵不一

十、辦理抵押貸款主要有哪些方式？

辦理貸款的方式主要有商業貸款、公積金貸款、組合貸款。

【商業貸款】

指的是房子直接抵押給銀行，央行規定的基準利率是按照LPR+0BP來調整，辦理商業貸款的手續比起組合貸款來說相對較少，辦理速度也很快。

【公積金貸款】

我們每個月工資有一部分是公積金的，我們可以在買房的時候申請用這筆公積金進行貸款。

【組合貸款】

借款人所需的資金先盡量申請公積金貸款，不足的部分再申請商業性貸款。

十一、為什么會被拒貸，怎么解決？

以下是幾種常見影響房屋抵押貸款審批的原因：

1、征信不好

銀行會對借款人的信用狀況進行評估，有些是1年內不能有3個1，半年內不能有2，有些銀行則較為寬松，但征信不好有很大可能被拒。

2、收入不穩定

銀行會關注借款人的還款能力，借款人申請的時候提供的流水不足，銀行可能會拒絕借款人借貸要求。

3、抵押價格不足

銀行會對抵押物進行評估，如果房產評估1000萬，然后欠款700萬，然后部分銀行會砍額度，造成無法批貸。

4、征信查詢過多

個人征信報告都是動態記錄，每查詢一次，征信報告上就顯示一次。

不管下款與否，都增加一次查詢，如查詢過多，建議養征信3-6個月，在此期間不要亂點網貸、信用卡，減少貸款頻次申請。

5、官司糾紛

若借款人個人或者公司有官司問題，如產權糾紛、抵押權糾紛等，銀行可能會拒絕貸款申請。

6、負債過高

網貸不少，信用卡不少，貸款負債超級高，一般銀行會拒貸。

7、貸款人有禁入行業

銀行會根據客戶征信報告，看過往的從業情況，如有保險、金融、地產等一般會被拒貸。

以下是抵押貸被拒的一些解決辦法：

①提供還能力佐證

提供其他房產佐證，還有資產證明，如股票、汽車、房產等。

②辦理其他貸款

如果沒有抵押貸空間了，換其他銀行申請，可以考慮找部分商業銀行咨詢是否能提高評估價格。

③尋求第三方借款人

找朋友親戚作為借款人，為貸款提供擔保，以便降低銀行風險，提高續貸成功率。

十二、貸款中途會被抽貸嗎？

一般抽貸的原因無非兩種，資金用途和營業執照。

1、貸款的錢主貸人直接去拿去買房刷卡，沒有讓配偶或家人去刷，資金被監管到了

2、本辦貸款的時候有營業執照的，但是辦了貸款之后沒有重視營業執照，把營業執照注銷掉了。

十三、放款后是否存在資金回流問題

這個問題確實存在，款項被追回原因無非就是被違規使用。

被系統檢測用于以貸還貸或者流入了房地產和股市等銀保監規定的違規領域。

十四、被一家銀行拒貸了，還能申請其他銀行產品嗎？

可以，一家銀行拒貸只能說明你不符合這個產品的要求，但是市面上現在的貸款產品非常豐富，可以多找幾家問問，選一個和自己資質最匹配的。

要想順利申請到貸款，要先了解市面上有多少合適自己條件的產品，分析這些產品的準入條件。

但是注意不要短期內頻繁申請，因為一旦征信在短期內被多次查詢就由可能被拒貸。

十五、抵押貸款辦理完成后房子還能賣嗎？

房子做完抵押后，是可以正常的掛牌賣賣的，房子雖然抵押了，但房子產權歸屬還在你自己名下，抵押后不會影響房子買賣或出租。

不過需要在過戶前將抵押貸還清，解押后才能繼續買賣流程。

十六、房產抵押會不會影響房子現狀？

房產抵押并不會影響房子現狀，不管是抵押經營貸還是抵押消費貸，房子抵押完成后不影響房子出租和自住，不影響房子后續買賣。

房子還是屬于你除非貸款完成后你長期逾期長期不還款，那么銀行才有可能向法院申請處置您的房產。

非常感謝您的耐心閱讀！衷心希望這篇文章能夠為您在選擇合適的銀行抵押貸款產品時提供一些有價值的參考和幫助。如果您在閱讀中遇到任何疑問，或在實際申請操作過程中遇到困難，歡迎隨時聯系匯貸！

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