在銀行普遍加息利率上浮，房產抵押貸款政策較之前普遍收緊的大趨勢下，近期咨詢北金網的朋友中，有二抵需求的客戶甚至多于一抵需求。

主要原因有兩個：

1、原來的貸款（一抵）利息比較低，比如公積金貸，舍不得還掉一抵。

2、如果還掉一抵（一抵轉單）操作比較麻煩（需要下家批貸，墊資還上家，解押，抵押等操作步驟），如果沒有一抵還款能力的話，還需要額外支出一定的銀行過橋墊資費用（北京市場價按照10天為周期單位計算，10天0.8%-1%左右）。

今天，我給大家細說一下二抵。二抵和一抵大致是相同的，一些比較基礎的貸款知識我就不多講了，我將從如下幾點說起：

l 什么叫房產二抵？

l 為什么多數(shù)銀行不愿意做二抵業(yè)務？

l 二抵的額度如何計算？

l 辦理房產二抵有注意哪些事項。

l 目前北京市場有哪些機構可以做二抵，產品如何選擇。

相信認真讀過此文，對二抵就有一個比較清楚的認識。

什么叫房產二抵？

所謂“房產二抵”，全稱“房屋二次抵押貸款”，又叫房屋“凈值貸”，有的銀行也叫房屋“余值貸”或“余額貸”。就是將已經抵押了的房產（買房時的按揭，或者做的銀行抵押消費貸，抵押經營貸）再次抵押。也就是說，借款人可以不用還清以前的貸款，直接用房產再次申請抵押借款(房本上會被再次蓋一個抵押的小紅章)。

為什么多數(shù)銀行不愿意做二抵業(yè)務？

一抵二抵從放款機構的角度講，涉及到一個情況叫優(yōu)先受償順序，是指同一財產向兩個以上抵押人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款應當優(yōu)先清償誰的債權。抵押權的順序，直接影響抵押權人能否得到充分的清償，這是抵押權人的一項權利，一般稱為順序權，或次序權。這里我們先把一些相關的法律條文展示一下：

1、《物權法》第199條規(guī)定：“同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規(guī)定清償：(一)抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；(二)抵押權已登記的先于未登記的受償；(三)抵押權未登記的，按照債權比例清償。”

2、《擔保法解釋》第58條規(guī)定：當事人同一天在不同的法定登記部門辦理抵押物登記的，視為順序相同。因登記部門的原因致使抵押物進行連續(xù)登記的，抵押物第一次登記的日期，視為抵押物登記的日期，并依次確定抵押權的順序。抵押權不以登記為生效要件的，已登記的抵押權的順序先于未登記的抵押權的順序，未登記的抵押權的順序以抵押合同簽訂生效的先后時間為準，抵押合同同一日生效的，抵押權的順序相同。但是，由于未經登記的抵押權無對抗效力，即使先設定的抵押權也不能對抗后設定的抵押權。

3、《擔保法解釋》第76條規(guī)定：同一動產向兩個以上債權人抵押的，當事人未辦理抵押物登記，實現(xiàn)抵押權時，各抵押權人按照債權比例受償。

所以你想，如果一套房子抵押給兩個銀行，一旦出現(xiàn)壞賬，不能還款，在房產處置時會牽涉到兩家銀行，增加債務處理難度。先登記的抵押權效力優(yōu)先于后登記的抵押權。也就是說一抵大于二抵對房產的優(yōu)先清償權。

但尤其是大城市，貸款按揭買房的比例非常大，畢竟優(yōu)質的二抵客戶還是比較多的。有一些銀行也不想錯過這塊蛋糕。我們后邊介紹北京哪些銀行做二抵業(yè)務。

房產二抵額度如何計算？

房產二抵額度一般按照公式“房屋價值*抵押率-原貸款的本金余額”計算。

房屋價值：指房屋的評估價值。注意：這個評估價值是專業(yè)的房產評估公司給的評估值，不是市面上房產中介說的賣價。具體可以咨詢北金網進行房產估值。

抵押率：一般以住宅做二抵的，抵押率最高不超過70%；以商業(yè)用房做二抵的，抵押率最高不超過50%。

原貸款的本金余額：也就是一抵未還的剩余金額。這里有一個概念叫最高額抵押，如果是這種情況，有的銀行按照一抵的總金額算一抵剩余金額,這個問題后邊我們再做詳敘。

做二抵之前，有哪些注意事項？

1、房本要“在手里”，也就是要能拿出來辦理抵押登記。

現(xiàn)在很多銀行為了規(guī)避風險，辦理完抵押消費貸或經營貸以后，是要扣押客戶房本的，有少數(shù)銀行甚至連按揭貸款都要收押房本。很久之前有一些沒有做過二抵的客戶咨詢了很久貸款問題，最后決定做的時候才知道房本還扣押在銀行，咨詢當初的業(yè)務經理得到的回復是拿不出來，除非還款。

2、要看一抵是什么類型的貸款？

是否為買房按揭？還是房子買完后又做的抵押消費貸或抵押經營貸？還是抵押給非銀行機構的短期拆借貸款？

根據這個表可以看出，如果一抵是按揭，這是最好的情況，那只要能做二抵的統(tǒng)統(tǒng)都可以受理；如果一抵是非按揭，那銀行一般就不受理了。如果抵押給典當機構或者民間，一般二抵就不用考慮了。只能考慮一抵轉單了。

3、該房子要有足夠的抵押額度。

上邊我們介紹過如何計算二抵額度，看看您的房子二抵可貸額度與一抵額度差多少。這里有一個說法叫“大頭小尾”，意思是一抵金額不能遠遠大于二抵金額。比如你房子評估值200萬，7成140萬，減去一抵金額120萬，余值也就剩下20萬。一抵120萬和二抵可貸額度20萬相比，這就叫大頭小尾了。“大頭小尾”的情況，從放款機構的角度考慮，二抵的風險相對高一些不說，費盡周折給你二次抵押完了，給你的額度還不如一抵金額的一半。很多機構就覺得這種情況不值得做了。當然，認定大頭小尾標準不一樣，具體看放款機構。

4，一抵是否為最高額抵押。

最高額抵押權和一般抵押權是銀行的兩種擔保方式。這里不對兩種抵押權做過多的解釋，您可以看一下一抵的抵押貸款合同，會在首頁或者比較清楚的位置寫明是屬于哪一類，或者直接咨詢當初辦理貸款業(yè)務的客戶經理。如果是最高額抵押，那有一些二抵產品是無法申請的，有一些會影響貸款額度，計算額度時減去的就不是剩余貸款額度，而是一抵貸款的總額度了。

5，買房按揭貸款還款多久了？

如果一抵是按揭貸，一般大銀行對按揭的時間有要求，不是剛剛貸款買了房子就能做大銀行二抵的。比如中信二抵要求一抵按揭得1年以上。浙商銀行二抵要求一抵按揭得3年以上。但非銀行機構一般不對按揭時間有要求。

6，看一抵在哪個銀行

如果一抵和二抵是同一家銀行，相對更好操作。比如也許根據具體情況還可以多計算一些額度。

二抵機構有哪些？如何選擇合適的機構？

和一抵一樣，可以做二抵的機構我們一般分為三類：

產品如何選擇？就看你的需求！

1、看借款期限和用款緊迫度。

如果只是想短期拆借一下（用款1-6個月就能還款），建議選擇非銀行機構。如果考慮貸款期限越長越好，那毫不猶豫選擇低息的銀行。

2、一抵額度比較小，建議還掉一抵，重新做抵押消費或抵押經營貸。

下面我們?yōu)槟鷻M向對比北京市場做二抵比較好的三大銀行產品。

重點說一下：二抵如果走銀行，那必須做企業(yè)經營貸。看圖表，中信銀行是認可公司實際控制人的。如果做過多次貸款的朋友，應該知道這個實際控制人的重要意義了吧。這里不做過多描述。這里需要重點說明一下：招商銀行的二抵是不認實際控制人的，一抵是認可的。

非銀行機構放款的二抵產品也比較多，具體登錄北金網（）查閱或者在北金網微信公共賬號中直接咨詢。有的產品非常靈活，而且利率相對銀行只是高了一點（年化8%-12%），在放款時間（最快2天放款）和放款概率（基本只審核房子和征信）要有很大保障。我們給您推薦產品都是通過實踐經驗和近期的總體放款政策總結的優(yōu)勢產品，這里不做過多的產品展示。