繼廣州、深圳宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，今天傍晚，上海成為第三個(gè)宣布執(zhí)行該政策的一線城市。實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，名下無房但有過貸款記錄的購(gòu)房者，即能夠享受首套房標(biāo)準(zhǔn)的首付比例和貸款利率，這將大大減輕購(gòu)房者的資金壓力。

上海“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地

9月1日晚，市住建委、房管局、人民銀行上海市分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局上海監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，執(zhí)行購(gòu)買首套房貸款"認(rèn)房不用認(rèn)貸"政策措施。通知規(guī)定，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通知自2023年9月2日起施行。

對(duì)于有貸款記錄但在上海無房的市民而言，這確實(shí)會(huì)促進(jìn)他們?cè)谏虾５闹脴I(yè)計(jì)劃。

市民：

“對(duì)我在上海定居有了更強(qiáng)的信心，之前沒太有信心，房?jī)r(jià)這么貴，首付比例這么高，這樣肯定買房比較容易點(diǎn)，首付比例能減少一點(diǎn)。”

市民：

“限制因素會(huì)少一點(diǎn)，更加傾向于在上海買房，時(shí)間上說肯定是加快進(jìn)度。”

市民：

“能夠選到更多的房子了，可能以前考慮外環(huán)，現(xiàn)在可以往外環(huán)以內(nèi)或者中環(huán)去考慮。”

對(duì)于二手房市場(chǎng)而言，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的落地意味著信心的回歸。過去的5個(gè)月，二手房成交量出現(xiàn)連續(xù)走弱，與今年3月的高點(diǎn)相比，近乎腰斬。

2023年上海二手房成交量（萬套）

廖峰

太平洋房屋副總經(jīng)理

“從8月份的數(shù)據(jù)跟年初做對(duì)比，市場(chǎng)的掛牌量有30%、40%的增加，帶看量實(shí)際上也在趨冷，在年初七成的水平，客戶的房源成交周期，跟今年相對(duì)好的3月相比，差不多有3倍時(shí)間的延長(zhǎng)，貸款的成數(shù)、以及運(yùn)用資金的成本有多少，很大程度上影響購(gòu)房的意愿。”

貸款成數(shù)增加，資金成本降低，為購(gòu)房者減輕了一定的付款壓力。以總價(jià)800萬的房源來計(jì)算，首套資格的首付款為280萬，貸款利率在4.55%左右；二套資格的首付款為560萬，貸款利率在5.25%。對(duì)于在外地有貸款記錄，且首付能力有限的購(gòu)房者來說，能夠大幅降低在上海的購(gòu)房門檻。

曹奇利

中介門店區(qū)域總監(jiān)

“對(duì)于有收入、又有能力還的這部分客戶，大部分來說是中小標(biāo)的客戶，這部分會(huì)影響大一點(diǎn)。政策落地，他們會(huì)多貸100萬到200萬，這對(duì)于他們是很有吸引力的，可能會(huì)讓客戶有更多選擇，比如從1000萬的預(yù)算變成1100萬、或者1200萬，選擇面會(huì)更廣一點(diǎn)。”

同時(shí)，對(duì)于改善型群體而言，能夠增加杠桿利用率，將改善的程度最大化。在最新發(fā)布的第8批次集中供應(yīng)新房名單中，部分中高端樓盤的入圍比擴(kuò)大至2.5，這意味著，更多的購(gòu)房者得以參與到改善型房源的購(gòu)買中。

盧文曦

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師

“上海現(xiàn)在的狀況以改善為主，像新房的套均價(jià)格達(dá)到720多萬 置換客群或買二套房的客群都是市場(chǎng)上消費(fèi)的主力，原先由于受到杠桿，因?yàn)槎椎年P(guān)系，貸款只能貸三成，杠桿使用是不太足的，原來改善得不是特別明顯，現(xiàn)在居住品質(zhì)上有質(zhì)的飛躍，改善的推動(dòng)力會(huì)比較大。”

那么，“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地后，購(gòu)房需求的釋放是否會(huì)助推成交價(jià)格的上行呢？專家認(rèn)為，目前的市場(chǎng)熱度還不足以支撐價(jià)格上揚(yáng)。

盧文曦

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師

“成交量并不足以支持價(jià)格上行，即便有市場(chǎng)利好政策，在成交量沒有特別明顯釋放的情況下，價(jià)格波動(dòng)不會(huì)特別大，最好的結(jié)果是，一些房源的止跌，從原先的環(huán)比有明顯下滑，通過市場(chǎng)交易量的企穩(wěn)后，價(jià)格止跌就是一個(gè)比較好的結(jié)果。”

存量首套房貸下調(diào)影響幾何？

昨晚八點(diǎn)剛過，金融監(jiān)管部門密集發(fā)布政策，市場(chǎng)最為關(guān)注的存量房貸下調(diào)規(guī)則正式公布，文件明確只有首套住房的商貸部分利率能夠下調(diào)，從9月25日開始實(shí)施。這份文件來得迅速，大超預(yù)期，那么對(duì)于上海首套房住戶來說，優(yōu)惠是否大超預(yù)期呢？

兩部委的文件中明確，降低存量首套房貸利率，9月25日開始辦理，以新發(fā)放貸款置換存量貸款的方式進(jìn)行。今天中午，透視記者再次走訪銀行網(wǎng)點(diǎn)，工作人員表示，等通知。

實(shí)際上，在現(xiàn)階段，多數(shù)首套房貸款人已經(jīng)可以大概估摸出自己的情況。回到兩部委的文件，許多貸款人其實(shí)都忽略了這份文件中最為關(guān)鍵的一句話，那就是“不得低于原貸款發(fā)放時(shí)個(gè)人住房貸款利率的政策下限”。

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記者了解到，監(jiān)管昨晚連夜整理出下限情況，隨后在今天上午，中國(guó)人民銀行上海總部對(duì)外發(fā)布了上海地區(qū)利率下限水平。這就是最關(guān)鍵的地方，因?yàn)閺腖PR制度實(shí)行開始，上海一直以來都是貼著下限進(jìn)行貸款發(fā)放。

某國(guó)有大行零售部工作人員

“實(shí)際上我現(xiàn)在投放的就是最低了，首套要降也降不下去了。我們現(xiàn)在首套就是加35個(gè)bp，最低，我們現(xiàn)在同業(yè)當(dāng)中都是按照這個(gè)來執(zhí)行的。”

舉個(gè)例子，比如說首套購(gòu)房者在今年年初取得貸款，合同利率為L(zhǎng)PR加35個(gè)基點(diǎn)，這其實(shí)就已經(jīng)是貸款發(fā)放時(shí)的利率下限，所以此次存量貸款調(diào)整中并不受影響。主要受到影響的集中在2019年以前，16年到19年，上海總部認(rèn)定的利率下限是當(dāng)時(shí)貸款基準(zhǔn)利率的9折，但是在那4年中，有部分時(shí)間，銀行按照95折發(fā)放，這部分客戶就能享受到政策，但是降幅有限。

房誠(chéng)琦

東吳證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師

“對(duì)上海影響其實(shí)不是特別大，因?yàn)閺臍v史上來看，大部分時(shí)間，首套房都是按照利率的下限去執(zhí)行的，只有部分時(shí)段、部分銀行會(huì)在利率下限的基礎(chǔ)上有一些上浮，這一部分辦理的房貸利率呢，這次是可以下調(diào)的。”

從上海總部給出的利率下限表中可以看到，2016年3月以前的利率下限并沒有給出，記者了解到，這是因?yàn)橘J款利率因人而異，后續(xù)將會(huì)出臺(tái)有針對(duì)性的細(xì)則。值得一提的是，對(duì)于2019年房貸換錨之后，沒有選擇掛鉤LPR，而是仍然以固定利率寫進(jìn)合同的，此次也在政策范圍之內(nèi)。

房貸問題牽一發(fā)而動(dòng)全身，滬上銀行仍然在等更多政策明確，例如，如今上海認(rèn)房不認(rèn)貸政策出臺(tái)，就有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，曾經(jīng)的二套應(yīng)該按照首套來看待、享受利率調(diào)降。

房誠(chéng)琦

東吳證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師

“比如說在上海，一直是執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的，那么我正常的置換的購(gòu)房，是我本人的唯一住房，但是因?yàn)檎J(rèn)房又認(rèn)貸，那么我只能按照二套房的房貸利率來辦理貸款，那如果放開了，變成認(rèn)房不認(rèn)貸了，那就應(yīng)該可以把這個(gè)二套房利率調(diào)整為首套房利率。”

在當(dāng)前情況下，記者了解到，個(gè)別銀行因?yàn)閾?dān)心引發(fā)糾紛，從今天起暫停放款。有測(cè)算顯示，存量房貸下調(diào)后，全國(guó)來看平均降幅約為0.8個(gè)百分點(diǎn)，截止到今年上半年，存量房貸規(guī)模超過38萬億。

杜昊旻

國(guó)金證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師

“昨天的政策還是很超預(yù)期的，本來大家認(rèn)為存量利率可能會(huì)快點(diǎn)出，但是針對(duì)首付、還有其它的一些首套房的利率下限這個(gè)問題，市場(chǎng)本來是一位可能是要到九十月份，甚至十月份以后，那這次出得還是很快，也反映了其實(shí)監(jiān)管層對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)現(xiàn)在態(tài)勢(shì)的重視問題，對(duì)于房地產(chǎn)的銷量，尤其是信心啊各方面修復(fù)的這樣一個(gè)決心和力度，其實(shí)都是很大。”

目前，上海首套房的首付比例在35%，二套在70%，都高于昨晚公布的比例下限，在因城施策背景下，是否會(huì)變動(dòng)，仍需觀察。