在現如今的房價壓力下，貸款買房成為多數人首選的購房方式。一般來說，房屋貸款方式有三種：一是住房公積金貸款；二是商業貸款；三是組合貸款。本期幸福里買房知識君為大家講一下幾種貸款的優劣勢。

全文主要分為兩部分，公積金貸款和商業貸款的差異，組合貸的申請流程及弊端。

公積金貸款和商業貸款的差異

（一）面對的房屋類型不同

住房公積金貸款只能用于購買70年產權的住宅使用，除此之外的商辦房等類型的房屋是不能申請公積金貸款的。因此大家在買房申請貸款時一定要注意這一點。商業貸款面對的房屋類型較為寬松，除了住宅之外，公寓也可以申請。

（二）貸款利率的不同

這是因為公積金貸款不是以盈利為目的的政策性貸款，因此它的利率相對較低。

而商業貸款就不同了，商業銀行貸款是以盈利為目的，利率相對高一些。

（三）貸款額度不同

一般來說，如果商業貸款和公積金貸款購置同樣的一套房子，那么公積金貸款與商業貸款的首套房子可貸到的比例不同。

（四）貸款流程不同

1、公積金貸款

公積金貸款的流程一般是：資質審核、房屋核驗——網簽——評估——面簽——初審——簽借款合同——繳稅——過戶——出房產證——抵押——放款

2、商業貸款

商業貸款的流程一般是：資質審核、房屋核驗——評估——同貸——網簽——繳稅——過戶——出房產證——抵押——放款

（五）還貸方式不同

商業貸款可以選擇的還貸方式非常多。相比之下，公積金貸款的還貸方式較為單一，以等額本息和等額本金兩種方式為主。此外，公積金貸款只有一次提前還款的機會。

ps.等額本金等額本息分別適合哪些人？

1、等額本金

等額本金的還款方式比較適合有一定經濟能力的個人或者家庭，這樣的個人或者家庭才比較容易負擔得起等額本金的前期還款。

2、等額本息

等額本息的還款金額是固定的，每個月所還的金額都是一樣，對于每個月收入比較固定的家庭來說，在貸款買房的時候可以選擇等額本息的還款方式，比較適合青年人。隨著在職經歷的增加，青年人升職加薪的機會比較大，等額本息可以緩解貸款壓力，提高生活質量。

（六）審批時間和機構不同

1、貸款大約需要20個工作日出審批結果。而公積金貸款則大約需要40個工作，這主要是因為公積金審核完之后還要交給銀行再審查一次。

2、商業房貸主要通過銀行審批，決定權在銀行。公積金房貸則需要通過公積金管理中心審批，決定權在公積金管理中心，銀行只是執行機構。

組合貸的申請流程及弊端

組合貸，是指符合個人住房商業性貸款條件的借款人，又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業貸款的同時，還可以申請個人住房公積金貸款。

（一）辦理組合貸有哪些步驟

到貸款銀行提出借款申請——簽訂合同——辦理抵押、保險——開立賬戶——簽訂還款協議——銀行劃款——按期還款

（二）組合貸款有哪些弊端

1、辦理銀行有限

如今，能夠承辦組合貸的銀行非常少。辦理組合貸的借款人會發現公積金管理中心只是與某一家銀行合作，對借款人申請組合貸業務有很大的局限性。

2、手續繁瑣

辦理組合貸款，等于要辦理一次公積金貸款和一次商貸，準備材料較多，手續繁瑣，且貸款資金需在辦理完產權過戶，并完成抵押登記后才能發放并劃入賣方賬戶，需2至3個月。從“組合貸”的操作流程看，貸款時間過長，賣方不愿意。

3、手續費多

公積金與商貸均收取擔保費，還有額度不等的評估費。另外借款人若通過中介公司或者貸款服務機構辦理，還需要支付服務傭金。如此，組合貸比純公積金貸款或商業貸款的手續費要多。

4、置業升級受“牽連”

組合貸的弊端在于借款人置業升級換房時會受到二套房政策的“牽連”。組合貸中，商貸部分會在央行的征信系統中留檔，置業升級時會被認定為二套房。而住房使用公積金貸款還清后賣掉，再次用公積金貸款還將會算作首套住房，按優惠政策執行。