由于公積金貸款額度有限，有些買房人開始考慮用組合貸款，由于涉及到公積金中心、商業銀行等多家機構，有相當一部分購房人對組合貸款了解的不夠深入，必須在同一家銀行嗎？提前還貸能先還商業貸款嗎？這些看似簡單的問題實際上卻是不少人的認知盲區。

組合貸款買二手房要經過房東同意？

網友：最近申請組合貸款買房，問了公積金中心和銀行，說要3個月才能辦下來，房主著急賣房不愿意等，看好的房子就這么沒了。

由于涉及了多家機構，組合貸款的辦理周期相對長一些，要3-4個月以上，一些房主也是為了買房才賣房子的，等著用賣房的錢付首付，肯定不愿等這么長時間。大家在選房階段就要跟房主商量好了，人家要是愿意等才能申請組合貸款。

組合貸款辦理必須要在同一家銀行？

網友：申請組合貸款買房，咨詢銀行的時候說，要在同一家銀行辦理公積金和商貸，這是為什么??？

分析認為，銀行出于風險的考慮，一套房產不能同時抵押給兩家銀行，并且辦理公積金貸款時需要通過公積金中心指定的銀行辦理，不少地區都要求組合貸款中，辦理商業貸款和公積金貸款必須是同一家銀行，這樣就等于把同一個抵押物抵押給一家銀行，避免了銀行風險。

組合貸款買房是否算“二套”？

網友：之前有一套房是用商業貸款買的，貸款已經還清了，買第二套房想申請組合貸款，但是公積金中心說要按照二套房的標準執行利率和首付，首付20%，利率為基準利率的1.1倍，為什么貸款還清了還按照二套房標準算？

調查發現，有些城市的公積金貸款二套房認定標準是，只要名下有房，都算二套房，而組合貸款需要同時符合商業貸款和公積金貸款的政策要求，所以名下已經有了一套房子，根據公積金中心的要求，即使第一套房貸款還清了，申請組合貸款也要按照二套房的標準執行。比如北京就是這樣規定的：公積金二套房首付為20%，商貸二套房首付為40%，而大部分銀行實際執行的商貸首付為50%-70%，也就是說名下已經有一套房，再買房申請組合貸款的話，商貸部分貸款首付要按照50%-70%的比例支付，壓力明顯會增大。二套房公積金部分貸款最高額度只有80萬，比首套房的120萬少了足足40萬！所以名下已經有房或者有貸款記錄的人，最好咨詢一下當地公積金中心和銀行。

組合貸款提前還貸能先還商貸嗎？

網友：前年買房申請了組合貸款，今年想著能先還點商貸，但是公積金中心說，不能只還商貸，公積金也要按照相同比例還。

正如上面所說，組合貸款涉及到銀行和公積金兩個機構，一般來說借款人是可以自由選擇優先償還任意一種貸款，但各地公積金中心和銀行都會有自己相應的規定，主要體現在以下2個方面：

1.公積金貸款、商業貸款提前還貸比例要一致

有些城市規定，申請組合貸款的人在提前還款時，公積金貸款和商業貸款必須保持一定的比例，不可以只還其中的一種。

2.提取公積金還貸必須優先還公積金貸款

不少城市規定，提取公積金余額還貸必須優先償還公積金貸款，如果不是提取公積金還款而是用自己的存款還錢，就可以優先還商業貸款。

所以，組合貸款中，想優先償還商貸部分的方法未必可行。

總結：組合貸款雖然能暫時緩解貸款額度不足的問題，但是由于各地公積金中心和銀行要求不同，其辦理周期、購房人房屋狀況等都會影響貸款申請，各位一定要注意。

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