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在上海，普通人也可以經營商業抵押貸款

簡介：經營性抵押貸款并不是一個新詞，但由于政府自2020年以來一直在放水，以確保經濟、就業和民生，相關政策在過去三年中一直很受歡迎。

今年，商業抵押貸款的年化利率低至3.85%，這是往年無法想象的。作為一種長期貸款，利率低于4%。從某些角度來看，它的優勢遠遠超過了與長期貸款相同的抵押貸款。

經營性抵押貸款概念：經營性抵押貸款是為匹配小微企業而推出的長期貸款。借款人以住房抵押的形式向銀行申請貸款。

為了迎合這一政策，國務院實施了“支持小微企業發展”的政策，經營貸款利率較低。

但實際情況與政策口號有些不同，小微企業融資難的問題不能一蹴而就。小微企業風險大，短期貸款銀行審查嚴格，更不用說二三十年的長期貸款了。

雖然銀行愿意向小企業主借錢，但銀行顯然更愿意向收入來源穩定的上班族借錢，而不是經營狀況不穩定的小企業。事實上，只要普通上班族提前做好規劃流程，他們也可以申請商業抵押貸款。

經營性抵押貸款的優勢

1、低利率：自2020年下半年以來，多次有針對性地降息。再加上今年疫情的影響，目前的商業貸款利率甚至與抵押貸款利率相反。實際年化經營利率可低至3.85%，普通人也可申請3.85%、20年等額本息/三年先息后本的產品。

2、貸款成數高，套數不限:無論名下有多少套房子或者有沒有房貸記錄，根據目前的政策理論分析，都可以貸款70%以上，避免成數不足的困境。

3、靈活性高，還款方式多樣：還款方式包括5-10年先息后本，類別抵押20年等額本息，隨借隨還。

4、高效率：只要做好貸前規劃工作，大多數銀行都能在5個工作日內完成批準，效率遠遠超過抵押貸款。

近兩三年來，經營貸款利率從近6%降至3.75%以下，綜合優勢明顯高于抵押貸款，相關產品也從平庸品類躍升為各銀行推廣的主要貸款產品。那些堅持上車的人仍然上車，左右搖擺，隨著房價的上漲，他們不得不用盡一切手段。

經營性抵押貸款的幾個要素

NO.1房產證

房產證主要包括:商品房、公寓、別墅、寫字樓、商鋪、宅基地等房產形式。

商品房金額:大部分可以操作70%，但可以提高8-9.5%。貸款期限一般為1-30年，一般為15年或20年。而且還款方式非常靈活，包括先息后本、等額本息、借款后還款等。

公寓和別墅配額：一般只有50%，通常不能提高配額，主要是因為這類房地產市場的流動性較差。許多銀行甚至不接受這類房地產的商業抵押貸款。

辦公樓和商店：要求更嚴格，最高只有50%，必須處于租賃狀態，即需要提供租賃合同。可供選擇的銀行比公寓和別墅要少。宅基地、自建房屋、工廠和土地抵押也可以，但條件更不友好。這里不介紹。

對于商品房、別墅和公寓，大多數人不會全額購買房子。如果你有抵押貸款，你必須有一個產權證書，銀行評估價格的70%減去抵押貸款欠銀行的錢必須超過0才能操作。全額住房可以直接獲得抵押貸款。

NO.2營業執照

如果貸款人是真實經營者，銀行人員可以根據其真實經營場所直接上門，注意場地招牌清晰，現場有經營材料。如果不是真正的運營，需要根據當時的銀行政策單獨溝通。

經營時間：如果貸款人的許可證不到三個月，許多銀行就不允許進入。如果你的房子也是新的，也就是雙重新的，你需要等待雙重新的時期過去。營業執照一年后，有很大的選擇。

另外，很多人自己當老板，但法人不是自己。在這種情況下，他們應該簽署一定的暗股協議。但如果你投資股票，你應該從你投資股票時開始。當然，直系親屬也可以借用營業執照。

NO.3征信

信用調查對商業抵押貸款也尤為重要。銀行主要針對信用調查負債、信用調查次數和逾期歷史。

負債：為了控制風險，銀行經常要求企業/個人負債不超過總資產的70%。一旦超過這個百分比，壞賬率的風險就很高。因此，貸款人應注意控制自己的債務比率。

信用查詢次數：健康的信用報告對信用查詢次數有一定的要求。一般來說，一個月不超過3次，2個月不超過4次，3個月不超過8次，基本上沒有問題。如果超過這些數據太多，你可能會面臨大數據分數太低的問題。

歷史逾期：目前，如果有逾期，我們不能通過，所以我們現在討論的是歷史逾期問題。歷史逾期主要取決于金額和時間。如果歷史逾期，但時間長，金額不太大，銀行將與貸款人離線溝通。但是，如果歷史逾期記錄不好，包括貸款金額大、逾期時間長等，基本上很難通過。

NO.4銀行流水

銀行流量是許多貸款人容易忽視的一部分。許多貸款人已經準備了房地產和營業執照，但他們經常忘記銀行流量也需要。

既然是經營性抵押貸款，貸款人必須有經營性流程。很多工薪階層對賬戶流程了解不多，但作為銀行審批人，很容易通過流程區分自己是工薪階層還是經營身份，需要提前包裝。

經營性抵押不僅要涵蓋貸款供應的流程，還要體現經營。根據我們的經驗，100w以內的抵押貸款需要6w以上的收入，100-400w需要10w收入，500w以上需要15w收入。當然，我們必須保留它。最好在5-10個公共賬戶中轉賬。如果沒有，私人轉賬。

NO.5貸款主體

大多數抵押貸款主體年齡為25-65歲，如果不在這個年齡范圍內，則需要提供共同借款人或擔保人。

已婚人士提供結婚證和戶口簿。誰是主借款人，誰的信用調查一般是收入更高、信用調查更干凈的主借款人。離婚人員提供離婚證明。雖然離婚是否取得房票的地方政策不同，但離婚確實可以隔離債務。未婚人士在這里沒有特別的注意事項。

如果房子是夫妻單獨擁有的，夫妻雙方都要來貸款，因為貸款屬于婚后共同負債。如果房子是共同擁有的，房本上有多少人，那么簽約的人就會有多少人在場，這是沒有必要討論的。

此外，一些敏感行業或職業從業人員不準入，如公安法、槍支警察等。如果有犯罪記錄，很容易被拒絕。這些都是貸款人需要提前知道的。

以上是經營性抵押貸款的所有要素。如有問題，請在后臺留言討論。

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