9月7日上午，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行正式發布關于調整存量首套房個人住房貸款利率的通知，并宣布從2023年9月25日起，與現有客戶洽談個人住房貸款事宜。同意并調整實際利率，并公布相關業務規則。

經建咨詢創始人張宏偉表示：“隨著工行、農行、中行、建行正式宣布出臺存量首套房貸款利率調整細則，后續住房存量利率下調各大銀行的貸款將集中在9月份。”

9月7日，四大銀行正式宣布將與現有個人住房貸款客戶協商協調執行利率。圖片/IC照片

哪些其他方必須作為單批調整的一部分單獨申請？

與新京報記者對比發現，對于原貸款發放時實行首套房利率標準的存量房貸款，工行、農行、中行、建行的報價均相似。并于2023年9月25日共同調整打包合同，貸款利率自打包調整后的當日起按新的利率水平執行。此前，利息是按照原合同利率計算的。

“目前看來各大銀行都會采用批量的方式來減少工作量。根據近幾年購房城市房貸利率下限與現行利率的比較，對下限進行一攬子調整，特別是針對首次購房者。 ，直接進行系列調整。”張宏偉說道。

那么，除了上面提到的貸款機構外，您還需要獨立申請哪些貸款機構呢？他以工商銀行為例指出，原來發放貸款時，就出臺了第二套房貸款利率標準。公告稱，符合本市首套房貸款利率標準的存量住房貸款目前符合本市首套房貸款利率標準，即“第二套房轉首套房”的存量住房貸款。或者，為了償還因不良貸款而未償還本金和利息的現有抵押貸款，客戶必須主動要求銀行調整利率。經銀行審核合格后，貸款利率將按照上述調整規則進行調整。還有一種情況是，目前按固定利率或參考利率評估的現有抵押貸款，必須由客戶主動向銀行調整利率，并首先轉換為由銀行確定的浮動利率。 LPR按照中國人民銀行通知[2019]第4號的相關要求執行。 30貸款再按上述調整規則調整貸款利率。

這意味著“將第二套住房轉換為第一套住房”、償還不良貸款本金和利息且目前采用固定利率或基準利率的現有抵押貸款客戶必須獨立申請。

“如果由于首次購房者的認定等因素（“認房不貸”政策剛剛公布，“首次購房者”的認定將發生變化），部分購房者可能到銀行當場溝通解決現有房貸問題。”張宏偉解釋道。堅持全市政策落地，“一切都可以調整，調整到底”

從實施細節來看，工行、農行、中行、建行的立場雖然略有不同，但都是基于地點和時間兩個因素來實施。

對于建行等存量抵押貸款利率下調實施標準，2019年10月7日（含）之前發放的貸款，調整后的利率將按照相關期間的LPR利率執行。 （貸款協議的原始條款）。 2019年10月8日至2022年5月14日期間發放的貸款，調整后的利率按照國家首套住房貸款利率政策下限，即相應期限（初始期限）LPR利率執行。貸款協議）； 2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）期間發放的貸款或已簽訂合同但尚未發放的貸款，調整后的利率按照政府首套房貸款利率下限執行。利率，即LPR-20基點執行對應期間（原貸款協議期間）。

建行指出：“規定時間內，貸款所在城市首套房貸款利率政策下限高于上述調整后計劃執行水平的，調整后的利率率將被強制執行。須遵守適用的政策下限。各城市首套房貸款利率政策下限以中國人民銀行各省級分行官方網站為準。”

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李玉佳表示：“四大國有銀行的調整思路體現了對規則和歷史的尊重。所謂尊重規則就是尊重當時當地的貸款利率下限，下限體現了差異化。房貸政策體現了目前當地房地產市場的利率管制需要考慮。所以如果當地下限較高的話貸款利率低于國家下限的，地方下限進行調整；貸款利率低于國家下限的，不調整。

不僅如此，這次定制還體現了“一切定制、一路定制”的理念。李玉佳表示：“如果這次有調整空間，全部調整都會一次性全部調整，要么調整到當地下限，要么調整到LPR+0。此外，現有首套房貸款客戶將自動調整，無需調整。”提交申請，減少申請流程、銀行審核等程序，讓群眾立竿見影。”

行業：存量按揭貸款平??均每月減少500元至1000元

相比目前已出臺細則的四大國有銀行，工商銀行、農業銀行、中國銀行和建設銀行的說法略有不同。

以2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）期間發放的貸款為例，在不考慮地方政策利率下限的情況下，根據中國建設銀行實施細則，中國農業銀行和中國銀行。其稱“調整后的利率以全國首套房貸款利率政策下限為準”，而工行相應的說法是“調整最低可能為全國首套房貸款政策下限”。

按照此前央行的例子：“目前，房貸利率是在LPR的基礎上加點或減點確定的。這次調整并不包括LPR的變化，而是加點或減點的調整。”比如現在的LPR是4.2%，你的貸款再加80點，那么你現在的有效貸款利率就是5%（4.2%+0.8%）。如果你的貸款發放，你的房子所在城市首套房貸款利率下限是LPR+10點，那么調整后你現有的貸款不得低于LPR+10點，你的貸款利息調整后的利率至少為4.3%（4.2%+0.1%）。 ”

李玉佳表示：“現有房貸80%是首套房貸款。其中，2016年至2021年發放的貸款利率較高，約為60%。這次平均利率降低了80個基點。”點，對應現有房貸下調50個基點，每月房貸還款額降低500元至1000元，有效降低月供成本，溫和釋放簽約生活消費。

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