住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 視覺中國 圖

7月27日，據(jù)新華社報道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設(shè)交付，切實保障人民群眾的合法權(quán)益。

這是繼7月24日中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，住建部的最新表態(tài)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，此次住建部部長再一次強調(diào)“穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱”，強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的支柱地位不變，也就意味著下半年推動經(jīng)濟(jì)回升向好，穩(wěn)地產(chǎn)政策仍有發(fā)力空間。

那么，此次住建部明確提出落實好降低首套住房首付比，個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策，哪些城市有望迎來政策優(yōu)化呢？

仍有十余個核心城市執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策

此次住建部表態(tài)中，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的政策表述最受市場關(guān)注。

所謂“認(rèn)房不認(rèn)貸”，通常是指，商業(yè)銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認(rèn)定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。目前一些重點城市實行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即“賣一買一”情況下只要全國內(nèi)范圍內(nèi)有過購房貸款記錄，再次貸款購買住宅都被認(rèn)定為二套。“認(rèn)房不認(rèn)貸”可以讓這部分購房群體按照首套房標(biāo)準(zhǔn)貸款。

在業(yè)內(nèi)看來，“認(rèn)房不認(rèn)貸”的政策有利于改善性客群，對購房者換房而言，只要將名下房產(chǎn)出售就可以按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)來貸款買房，在降低購房成本的同時，也增加了房產(chǎn)的流通性。而“認(rèn)房又認(rèn)貸”情況下，二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費均明顯高于首套房，一定程度上阻礙了改善住房需求進(jìn)入市場。

從全國范圍來看，各地根據(jù)自身房地產(chǎn)市場實際運行的不同，購房信貸政策的嚴(yán)格程度不同，各地對首、二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的不同，可以分為“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“認(rèn)貸不認(rèn)房”，嚴(yán)格程度依次遞減。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，當(dāng)前限購較嚴(yán)格且執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸政策的城市主要包括北京、上海、深圳、廣州、成都、西安、廈門、長沙、合肥、武漢、青島、福州、寧波、重慶、石家莊、珠海等十余個核心城市。

其中，個別城市二套首付比例較高，如北京、上海首付比例最低60%、50%（普宅），最高80%、70%（非普宅）。因此，認(rèn)房又認(rèn)貸政策也使得在這些城市二套房的認(rèn)購成本過高。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提到，以上海為例，當(dāng)前還是認(rèn)房又認(rèn)貸政策，導(dǎo)致很多購房者在換房過程中，首付比例高達(dá)70%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若取消了該政策，改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心不完全統(tǒng)計，其實，自去年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內(nèi)的超20城已經(jīng)優(yōu)化認(rèn)房又認(rèn)貸政策。多數(shù)城市的首付比例也已經(jīng)降至監(jiān)管部門要求的最低水平（首套最低20%、二套30%）。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，此次住建部明確提出個人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，預(yù)計短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化，一線城市亦存在空間。

貝殼研究院指出，二季度以來市場修復(fù)受阻，主要是市場預(yù)期較弱。經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，居民收入預(yù)期降低導(dǎo)致風(fēng)險偏好下降，購房意愿降低。“認(rèn)房不認(rèn)貸”可降低換房成本，加快改善性需求的釋放。從已取消認(rèn)房認(rèn)貸城市的實際效果看，2022年3月1日鄭州新政公布后，3月當(dāng)月鄭州二手房成交環(huán)比增長106%，其中改善性住房成交增長的貢獻(xiàn)最大。

房地產(chǎn)政策還有哪些優(yōu)化空間？

此次，住建部還提及進(jìn)一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免等政策。

同策研究院首席研究員宋紅衛(wèi)指出，樓市調(diào)控政策細(xì)則仍然會貫徹“一城一策”的原則，不會一刀切式的調(diào)控。降低首付比例等政策會集中在能級較低的城市，部分低能級二線城市二套房的首付比例也有下調(diào)的空間，但是目前不會在一線城市及核心熱點二線城市出臺。降低購房利率影響也比較大，預(yù)計政策性房貸基準(zhǔn)利率（LPR）下調(diào)的空間不大。未來在調(diào)控LPR加點方面還有一定的空間，這個加點每個城市不一樣，有高有低，存在調(diào)控和優(yōu)化的空間。

中指研究院認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，除了上述住建部提及的優(yōu)化方向，預(yù)計過去市場過熱階段出臺的政策也將陸續(xù)優(yōu)化，如優(yōu)化限價政策，讓價格回歸市場；優(yōu)化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，因區(qū)施策、一區(qū)一策幫助一二線城市郊區(qū)去庫存；繼續(xù)優(yōu)化限售政策，進(jìn)一步暢通一二手鏈條；降低二套房貸利率；優(yōu)化北京、上海等城市的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等。特別是針對多孩家庭、人才、老年人群優(yōu)化住房政策或?qū)⑹侵匾绞健?/p>

陳文靜提到，限價政策出臺的初衷是在市場熱度較高時實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”，支持合理購房需求，但隨著市場環(huán)境的變化，限價政策帶來的負(fù)面影響愈發(fā)突出。價格倒掛不僅增加了真實住房需求的購房難度，也無法反映市場真實情況，違背了政策初衷。而在房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力增加的背景下，多個城市出臺“限跌令”，也導(dǎo)致房企銷售不暢，資金回籠受阻。在新的市場環(huán)境下，預(yù)計限價政策也將迎來優(yōu)化，具體方式包括：合理制定新房備案價和土拍環(huán)節(jié)限價標(biāo)準(zhǔn)，并預(yù)留浮動空間，使項目入市時售價更接近市場真實價格；取消“限跌令”、取消二手房指導(dǎo)價，讓價格回歸市場。

在限售政策方面，根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年以來，南京、西安、蘇州、長沙等近40城陸續(xù)對限售政策進(jìn)行優(yōu)化，部分城市如大連、蘭州取消限售，多數(shù)城市以縮短限售年限為主。當(dāng)前部分城市限售政策仍較為嚴(yán)格，長沙要求“網(wǎng)簽滿4年即可出售”，成都限售3年，部分項目限售5年，廈門島內(nèi)新房限售5年，限售時間長也限制了更多換房需求進(jìn)入市場。優(yōu)化限售將在一定程度上改善當(dāng)?shù)囟址渴袌龅牧鲃有裕灿欣诟纳菩宰》啃枨筢尫拧?/p>

中指研究院認(rèn)為，北京、上海的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整也具備可能性，但標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整或?qū)κ袌鰩磔^大影響，預(yù)計政府會相對謹(jǐn)慎。