接連ABS融資使得在金茂官網(wǎng)所展示的主要商務(wù)租賃類自持物業(yè)不少處于抵押狀態(tài)。公告顯示，截止2022年中，中國(guó)金茂處于抵押狀態(tài)的物業(yè)、廠房及設(shè)備為38.3億元，投資物業(yè)為118.74億元，同期公司賬面固定資產(chǎn)和自持物業(yè)的賬面值為119.65億元、316.35億元。若加上2022年下半年及今年初的幾筆重要融資，金茂被抵押的資產(chǎn)規(guī)模將更大，所抵押的比例也將更高。

長(zhǎng)端債務(wù)持續(xù)擴(kuò)容

截止2022年6月，中國(guó)金茂的計(jì)息銀行貸款及其他借款總計(jì)約1141.72億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)約280.59億元，占比僅24.6%。而第二年的債務(wù)占比為21.14%，三年后的債務(wù)占比達(dá)54.3%，債務(wù)結(jié)構(gòu)相對(duì)合理。

但隨著期限更長(zhǎng)的ABS融資相繼落地，中國(guó)金茂的長(zhǎng)端債務(wù)及總債務(wù)規(guī)模無(wú)疑也將持續(xù)擴(kuò)容。僅加總上述ABS的融資規(guī)模，就近200億的規(guī)模，此外還有銀行貸款及公司債、中期票據(jù)等融資工具，預(yù)計(jì)截至目前，中國(guó)金茂的總債務(wù)規(guī)模將有較為明顯的增長(zhǎng)。

實(shí)際上，近年來(lái)中國(guó)金茂的債務(wù)總額增長(zhǎng)主要集中在長(zhǎng)期債務(wù)方面。2017年至2022年中，短期債務(wù)規(guī)模相對(duì)可控，長(zhǎng)期債務(wù)則實(shí)現(xiàn)了翻倍的增幅。而近兩年持續(xù)擴(kuò)容的ABS融資則或是中國(guó)金茂債務(wù)管理一脈相承的思路。

此外，熱衷ABS融資、把債務(wù)拉遠(yuǎn)，或也與中國(guó)金茂2022年銷售端、現(xiàn)金流方面的走弱有關(guān)。

截至2022年末，中國(guó)金茂累計(jì)取得簽約銷售金額共計(jì)1550億元，同比下降34.21%，累計(jì)簽約銷售建筑面積約779.53萬(wàn)平方米，同比減少40.97%。今年1月份，中國(guó)金茂及其附屬公司取得簽約銷售金額100億元，與上年同期持平，在基數(shù)較低的情況下未有明顯的反彈勢(shì)能。

一方面銷售回款增長(zhǎng)乏力，另一方面，中國(guó)金茂的城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)、自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)需要大量的資金維持。2022年上半年，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流一改多年凈流入的趨勢(shì)，凈流出34.02億元，而投資活動(dòng)由多年的凈流出改為流入。對(duì)于中國(guó)金茂來(lái)說(shuō)，當(dāng)前只能量入為出，既減少拿地，同時(shí)也拉長(zhǎng)債務(wù)久期來(lái)緩解現(xiàn)金流壓力，等待銷售回暖。

據(jù)金茂債券發(fā)行報(bào)告，2022年1-9月，公司拿地面積僅為218.71萬(wàn)平米，拿地強(qiáng)度（拿地面積/銷售面積）僅為0.4，土儲(chǔ)池子有所收縮。此外，北京興茂置業(yè)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓泉州振茂房地產(chǎn)有限公司50%股權(quán)，或也是金茂做出調(diào)整的信號(hào)之一。