光明地產CMBS是上海國企首單獲批的CMBS，不僅高度體現(xiàn)了光明地產出色的資本運作能力和資產盤活能力，同時也對降低國有上市房企經(jīng)營風險、探索轉型城市運營和服務商具有積極的意義。

概述

2月23日，光明房地產集團股份有限公司公告宣布，光明地產大廈資產支持專項計劃已于2018年2月14日正式成立。

公告披露，于2月14日，該公司收到本次專項計劃管理人和銷售機構開源證券出具《光明地產大廈資產支持專項計劃成立公告》，載明自2017年12月12日起，已向合格投資者推廣“光明地產大廈資產支持專項計劃”。

經(jīng)瑞華會計師事務所（特殊普通合伙）驗資，該專項計劃實際收到的認購資金人民幣8.8億元，計劃募集資金專戶中的認購資金已經(jīng)達到《光明地產大廈資產支持專項計劃說明書》約定的專項計劃目標募集規(guī)模，并已具備成立條件，該專項計劃于2018年2月14日正式成立。

此外，截至2018年2月14日，光明地產已收到人民幣8.74億元（等額于募集資金總額扣除抵押保證金之后的余額），本次商業(yè)不動產抵押貸款資產支持證券已完成發(fā)行，共募集資金人民幣8.8億元，其中18光明A發(fā)行規(guī)模3.62億元，票面利率5.99％，每年攤還本金；18光明B發(fā)行規(guī)模4.98億元，票面利率6.48％，到期一次還本；18光明C發(fā)行規(guī)模0.2億元，票面利率6.99％，到期一次還本。期限均為21年，按年付息，于2039年2月14日到期。

光明地產CMBS發(fā)行規(guī)模8.8億元，產品期限為21年（3+3+3+3+3+3+3年）。光明地產CMBS是上海國企首單獲批的CMBS（商業(yè)不動產抵押貸款資產證券化），不僅高度體現(xiàn)了光明地產出色的資本運作能力和資產盤活能力，同時也對加快國內房地產企業(yè)資產證券化的發(fā)展具有重要示范效應。

本單產品的構造

1. 基本要素

光明地產大廈資產支持專項計劃發(fā)行規(guī)模8.8億元，期限21年，其中優(yōu)先A檔3.62億元，優(yōu)先B檔4.98億元，優(yōu)先C檔0.2億元。該項目原始權益人及增信機構為光明房地產集團股份有限公司，項目公司及借款人為上海北茂置業(yè)發(fā)展有限公司。

2. 基礎資產

光明地產大廈CMBS基礎資產為信托受益權。目標資產為位于上海市靜安區(qū)的光明地產大廈，其總建筑面積為31，918.26平方米，用途為辦公、商業(yè)。該標的資產地處上海城市中心的人民廣場核心商圈，比鄰大悅城商業(yè)綜合體以及多條軌道交通線路，交通便捷。標的資產包括底層商業(yè)和寫字樓部分，由資產持有人上海北茂置業(yè)發(fā)展有限公司負責運營管理，由公司下屬子公司上海華仕物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理。其中，辦公區(qū)域15411平方米，地面及地下商鋪等5244.28平方米，租戶多為金融、科技、商業(yè)服務業(yè)大中型企業(yè)，客源穩(wěn)定，租金收繳、物業(yè)管理情況良好。核心區(qū)位、優(yōu)質物業(yè)、成熟運營為本項目帶來獨特的市場優(yōu)勢。

根據(jù)戴德梁行出具的房地產估價報告，通過比較法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對估價對象的市場價值進行了測算，評估價值為13.51億元目標資產價值是優(yōu)先級資產支持證券本金規(guī)模的1.54倍以上，初始抵押率為65.14％，可為優(yōu)先級資產支持證券提供有效增信，可以充分覆蓋信托計劃優(yōu)先債與夾層債的貸款本息。

3. 交易結構

光明地產以下屬全資子公司上海北茂置業(yè)發(fā)展有限公司所持有的上海市靜安區(qū)西藏北路199號寫字樓和商業(yè)作為資產支持、以標的資產產生的現(xiàn)金流作為支撐，通過設立信托計劃，并以相應信托受益權作為基礎資產發(fā)起資產支持專項計劃。

4. 增信措施

（1）結構化分層

優(yōu)先A檔證券的預期收益和本金將優(yōu)先于B檔獲得償付，優(yōu)先B檔證券預期收益和本金將優(yōu)先于優(yōu)先C檔獲得償付。

（2）現(xiàn)金流超額覆蓋

專項計劃現(xiàn)金流對優(yōu)先A類證券利息的最覆蓋倍數(shù)為1.30倍。

（3）物業(yè)資產抵押

目標資產將抵押給信托計劃，其經(jīng)戴德梁行估價為13.51億元，約為發(fā)行總規(guī)模的1.54倍，抵押率約為65.14％，可為優(yōu)先級資產支持證券提供有效增信，可以充分覆蓋信托計劃優(yōu)先債與夾層債的貸款本息。

（4）流動性支持

光明地產應于開放參與日買入全部差額份額，并于開放參與日前第2個工作日將差額份額對應的流動性支持金一次性支付至管理人指定的賬戶。

（5）差額補足

光明地產作為差額補足機構應根據(jù)協(xié)議的約定，將其應支付的專項計劃差額補足款項支付至專項計劃賬戶。

本單產品對光明地產的意義

CMBS作為更具實操性、復制性、標準化的證券化產品，是目前房地產行業(yè)激活商業(yè)地產證券化的最有效形式之一。目前國內CMBS的運作模式獲得監(jiān)管機構、投資者、市場參與方等廣泛認可，其法律環(huán)境和稅收環(huán)境相對比較成熟。通過交易所市場發(fā)行的標準化產品，實現(xiàn)了眾多金融機構投資者的廣泛競爭參與和選擇，形成了有效的激勵機制，有助于優(yōu)質物業(yè)和管理人脫穎而出，實質性提高經(jīng)營水平和商業(yè)物業(yè)價值；同時通過分散投資人投資商業(yè)地產的風險，有效地促進了行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

光明地產作為滬上國企探索CMBS之路的先行者，具有良好的資本運作能力、資產盤活能力和金融創(chuàng)新能力，在國務院關于“利用資產證券化盤活存量、降低社會融資成本”等政策方針的指引下，以國企獨有的務實嚴謹、進取審慎的風格，積極響應中央簡政放權的號召，并得到了上海證券交易所的指導和支持。鑒于企業(yè)良好的信用資質、資產標的優(yōu)越的地理位置、基礎資產穩(wěn)定的現(xiàn)金流、產品完善的結構設計，該專項計劃取得了市場和交易所的高度認可。

此次CMBS的成功發(fā)行，不僅為光明地產盤活了存量商業(yè)資產、打通了新的融資渠道，也為將來光明地產謀求各類資產證券化產品奠定了良好的基礎，對降低國有上市房企經(jīng)營風險、探索轉型城市運營和服務商具有積極的意義。

光明地產和光明集團簡介

1. 光明地產簡介

本單產品的原始權益人為光明房地產集團股份有限公司。作為上海市國資委旗下的上市公司，光明地產自重組上市以來，積極發(fā)揮上海本地國資企業(yè)的背景優(yōu)勢，不僅繼續(xù)加快拓展房地產傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務，并且主動對接區(qū)域政府，以符合政策導向的形式積極參與保障房、城中村改造、歷史名鎮(zhèn)、特色小鎮(zhèn)、城市更新等各類城市運營建設項目，創(chuàng)新資源獲取模式形成自身獨特的發(fā)展優(yōu)勢。

2. 光明集團簡介

（1）概述

光明地產的控股股東光明食品（集團）有限公司是集現(xiàn)代農業(yè)、食品加工制造、食品分銷為一體、具有完整食品產業(yè)鏈的綜合食品產業(yè)集團。光明地產依托集團發(fā)展優(yōu)勢，積極探索創(chuàng)新轉型，以房地產開發(fā)及經(jīng)營為核心和母體，推動“新城+新鎮(zhèn)”產業(yè)發(fā)展和“冷鏈+生鮮”的跨界聯(lián)動發(fā)展，以+金融、+互聯(lián)網(wǎng)為驅動，實現(xiàn)公司創(chuàng)新發(fā)展。

光明食品集團堅持以食品產業(yè)為主體，地產和金融為兩翼的“一體兩翼”產業(yè)結構；實施融合戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略、渠道戰(zhàn)略和平臺戰(zhàn)略四大戰(zhàn)略；推進以“產業(yè)先進、環(huán)境優(yōu)美、生活優(yōu)越”為標志的殷實農場建設；致力于成為上海特大城市主副食品供應的底板，安全、優(yōu)質、健康食品的標桿，世界有影響力的跨國食品產業(yè)集團。

（2）上海市委書記就深化上海國資國企改革調研光明集團

上海市委書記李強2月12日下午就深化上海國資國企改革、推動國企創(chuàng)新發(fā)展，前往光明集團、上汽集團調研。李強說，上海是國企重鎮(zhèn)，深化國資國企改革意義重大。要深入學習貫徹習近平新時代中國特色社會主義經(jīng)濟思想，以更大力度將改革推向深入，以國資管理創(chuàng)新帶動國企改革發(fā)展，真正管好國資、放活國企，進一步調動積極性、提升競爭力，推動國有資本做強做優(yōu)做大，更好參與國際合作競爭，為促進全市改革發(fā)展作出更大貢獻。

李強指出，光明集團要聚焦主業(yè)，緊跟新消費、新需求、新體驗，努力打響具有國際知名度的“光明”品牌。大力實施國際化戰(zhàn)略，著力打造世界一流企業(yè)。要深化國資國企改革，真正建立現(xiàn)代企業(yè)制度，進一步調動企業(yè)員工的積極性。要切實發(fā)揮好服務民生功能，把確保農副產品足量優(yōu)質供應作為頭等大事，當好保障供應穩(wěn)定價格的主力軍，建好安全優(yōu)質食品供應的主渠道，努力提供最放心、最安全的食品，讓廣大市民的“米袋子”“菜籃子”“奶罐子”有穩(wěn)定可靠來源。要積極回應市民訴求，在早餐供應、市民食堂等方面研究破題，探索商業(yè)模式創(chuàng)新，更好滿足群眾需要、服務城市發(fā)展。

本文源自REITs行業(yè)研究