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一年前全款購房，一年后到當地住建部門系統查詢，結果顯示房產為“抵押”狀態。購房者王先生心里頓時哇涼哇涼的。

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中房報記者 陳標志 海南報道

宣稱海口“黃金海岸”——西海岸“人居地標”房地產項目的紫園，日前深陷“銀行抵押”風波：業主一次性全款購買的商品房,事后卻發現被開發商抵押給了銀行。據了解，目前已確認該項目C區的13套房產處于抵押狀態。對于此，開發商海南恩祥房地產開發有限公司承認“公司確實在此前的工作中存在失誤，漏報了紫園C區13戶已銷售房屋的解押信息，造成所涉13套房屋未能及時解押”。

但開發商的這一解釋理由，無法讓業主們感到信服，他們認為其中必有蹊蹺。究竟是“工作失誤”的“漏報解押”，還是“售后抵押”，開發商沒有接受中國房地產報（公眾號ID:china-crb）記者的采訪。律師表示，如果開發商將已售房產再次抵押給銀行，就涉嫌構成欺詐，要為其不誠信行為買單。已售商品房被抵押并不是個案，消費者在購房時，一不小心就陷入消費風險。

業主全款購房，一年后發現被抵押了

一年前全款購房，一年后到當地住建部門系統查詢，結果顯示房產為“抵押”狀態。購房者王先生心里頓時哇涼哇涼的。

“我們是一次性支付全部的購房款，買的時候（房子）是干凈的（沒有抵押），前不久發現房子竟然被開發商抵押給銀行了。”海口市民王先生告訴中國房地產報（公眾號ID:china-crb）記者，去年初，他與妻子以84萬余元的總購房款，在海口西海岸紫園C區購買了一套89平方米的房產。

2015年4月27日，王先生以其妻子的名字，與開發商海南恩祥房地產開發有限公司簽訂了一份《商品房買賣合同》。按照王先生的說法，是年4月30日，他到到海口市房產交易登記中心登記備案，“根據當時核查情況，該房并沒有被抵押的情況。”

登記在王先生妻子名下的紫園C區的那套房產，竟然顯示為“抵押”狀態。

今年9月5日，王先生因業務需要，再次前往海口市房產交易登記中心查詢個人房產信息，驚訝發現登記在妻子名下的紫園C區的那套房產，竟然顯示為“抵押”狀態。這套抵押給工商銀行的商品房，抵押人正是紫園項目的開發商。

事后，當地媒體記者也隨王先生一起到海口市房產交易登記中心查詢，也證實該房產“抵押狀態”一欄顯示為“是”。同時也證實在2015年8月10日，登記在王先生妻子名下的這處房產，被調整為抵押狀態。

實際上，與王先生同樣遭遇的，還有紫園C區的多戶業主。按照王先生等多名業主初步統計，“該小區涉及房子莫名被開發商抵押的業主已達到數十戶之多。”

“我是去年4月份購買的房子，也到有關部門備案登記，當初房子并沒有顯示為抵押狀態。”王先生對此表示不解，在自己購房一年半的時間里，不知道究竟發生了什么？

海口“地標”房地產項目陷“抵押”漩渦

中國房地產報（公眾號ID:china-crb）記者了解到，紫園地產項目位于海口市西海岸長怡路，系海口“黃金海岸”——西海岸片區核心地段。隨著海口市政府新辦公地址的搬遷，以及海南省國際會展中心建成啟用，加上附近是海口火車站所在地，數平方公里的西海岸片區云集著大大小小30多家房地產公司。

而處于海口西海岸片區腹地的紫園房地產項目，無疑被一些購房者認為是最佳置業項目之一。紫園房地產項目已開發多期，開發商對外宣傳為“西海岸人居地標房地產項目”。

但隨著當地媒體披露“業主全款購房被開發商抵押給銀行”一事后，紫園項目及其開發商深陷輿論漩渦之中。在“銀行抵押”風波之下，開發商緊急向外界做出回應。

據業主提供的一份微信對話資料顯示，該項目銷售人員此前答復業主稱，“經過查詢，公司方并無問題，所有資料齊全。可能屬于住建部門出錯，他們會進行溝通，協調修改和變更。”

而海口市房產交易登記中心相關工作人員表示，該信息登記是由開發商提供的名單登記上去的；“已售房產被開發商調整為抵押狀態”，表明開發商拖欠銀行貸款還沒有結清，這套房產被抵押，也就意味著這套房產抵押的貸款，開發商并未交付給銀行。

媒體披露此事后，開發商當天作出了一份《聲明》：媒體報道并不完全屬實，真實的情況是該公司項目為開發貸項目，在銷售前已進行常規的在建工程抵押，所涉房屋自始至終處于抵押狀態；該公司并未將客戶房產再次進行抵押貸款。

另外，該《聲明》也表示，該公司確實在工作中存在失誤，漏報了紫園C區13戶房屋的解押信息，造成了所涉13套房屋未能及時解押。并承諾在60個工作日內完成全部解押事宜。

“抵押”迷霧重重，開發商賠兩年物業費

對于開發商“工作失誤、漏報解押信息”一說，王先生等業主并不認可。“我對開發商這樣的解釋，表示不予認可。”王先生稱，“我買房的時候，房子是干凈的，去年8月10日調整為抵押狀態，這怎么解釋也說不通。”業主認為這其中必有蹊蹺。

另外，業主手頭有一份材料，也讓他們不思不得其解。這份蓋有開發商和工行海口海甸支行公章的“以下為紫園C區85套未銷售未封盤的房源”表格，里面就有王先生等業主的房號，表格下方時間顯示為2015年8月6日。這與王先生稱其房產“去年8月10日調整為抵押狀態”，是否有著某種關聯？

就業主的困惑，中國房地產報（公眾號ID:china-crb）記者于近日前往紫園小區做進一步的采訪。但該項目售樓處工作人員并不愿意接受記者的采訪，稱領導過中秋節還沒來上班。隨后，記者也電話聯系上了開發商的工作人員，其表示“向領導匯報后答復記者”。截至記者發稿時，紫園項目開發商未做任何回應。業主的困惑依然沒有解開。

記者通過其他渠道還見到了一份工行海口海甸支行出具給海口市住建局的《證明》，這份復印件《證明》上稱，海南恩祥房地產開發有限公司紫園項目C區在建工程232套未售房產已在該行辦理在建工程抵押業務，并在住建部門辦理抵押備案手續，現在該行同意開發商對此在建工程的15套房產（其中兩套為近期銷售房）對外銷售并解除在海邁系統的抵押狀態。

該《證明》落款時間為2016年9月8日，所述的15套房產包括王先生等13戶業主購買的房產。

中國房地產報（公眾號ID:china-crb）記者也獲悉該事件的最新進展，業主王先生在海口市住宅與房地產信息網上再次查詢，其房產抵押信息顯示為解押狀態，“是不是真的解押了，我還需要到到住建部門內部系統查詢予以最終確認。”另外，事后，開發商以免交兩年物業費為條件，作為對業主的補償。

律師：開發商有兩種不誠信行為需注意

購房人在選擇購房時，不能忽視的就是所購房屋的權屬狀況，而其中最關心的問題就是“抵押”。開發商將房子抵押給銀行，還能進行出售和轉讓嗎？

海南大興天泰律師事務所李清理律師接受中國房地產報（公眾號ID:china-crb）記者采訪時表示，購房者在購房之前，首先應到當地房地產管理部門查詢抵押登記的有關情況。如果抵押行為在購房人與開發商簽訂購房合同之前，根據法律規定，開發商只有在取得抵押權人(即貸款銀行)書面同意的情況下，才能將作為抵押物的房屋轉讓給購房人，否則，其轉讓行為無效。如果開發商將已售房產再次抵押給銀行，就涉嫌構成欺詐，要為其不誠信行為買單。

深天成律師事務所鐘敏律師也認為，抵押人為取得在建工程后續資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為是合法的。在通知抵押權人同意并如實告知買受人的情況下，可以將該房屋出售。同時雙方可以在合同中約定，資金支付時間，抵押撤銷的時間。

鐘敏律師提醒購房者，開發商有如下不誠信經營行為需要注意：1、在存在項目抵押的前提下，出售房屋不告知銀行或者不告知買受人，或者都不告知；2、房屋銷售后，開發商資金跟不上，將本應登記在買受人名下的房屋辦理抵押。該兩種情形存在的抵押，買受人有權要求退房，并且有權主張開發商為其不誠信的行為進行賠償，支付不超過一倍已付購房款賠償及已經支付的購房款的利息損失。